各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！

很高兴参加全球财富管理论坛。今天想谈一下房地产。这是一个大家都不愿提及的话题，俗话说“哪壶不开提哪壶”。为什么这么讲，因为大家对房地产都看得比较悲观。

这实实在在表明房地产预期发生了逆转。曾几何时，关于房地产，一边是涨涨涨，一边是买买买，房地产预期几乎是只涨不跌，政策当局苦于如何扼制这种上涨预期。近年来，多重因素叠加，特别是人口提前达峰，房价预期急转直下，政策当局又苦于如何稳住预期。去年11月份以来，政策当局相继射出支持房企融资的“三支箭”，取消“三道红线”，推进“保交楼”，改善优质房企资产负债表等等，这些政策对于房地产的短期稳定起了很大作用，但要真正稳住房地产预期却还不够。怎样才能稳预期呢？我想至少有以下几个重点。

稳预期必须给予房地产以合理定位，防止房地产被污名化。一方面，房地产业仍是国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。房地产业链条长、涉及面广，事关经济增长、地方财力、金融稳定和民生福祉。另一方面，未来一个时期，我国城镇化仍处于较快推进阶段，房地产业发展仍有相当的需求支撑。还在2010年的时候，就有人提出中国的城镇化接近尾声，近年来，这样的声音越来越多。尽管常住人口城镇化率已经达到60%多，但户籍人口城镇化率才40%多，这二者之间的差距大体就是“新市民”。显然，拥抱新市民的城镇化还有较大空间。

房子跟其他商品的一个最大区别就在于它的异质性太强。其中最重要的影响因素来自区位。区位不一样，同样质量的房子价格差距会很大。并且，由于房子不能动（即所谓的“不动产”），没有办法将A城市多余的房子用作弥补B城市房子的短缺。而如果简单加总，就相当于承认不同区域的房子是基本同质甚至可以相互替代的。实际情况并非如此。比如，现在全国人均住房面积大约40平米，既包含了一二线城市，也包含了三四线甚至五六线城市，还包括农村。我们说房地产总量过剩，就是由所有的各线城市以及农村住房面积加总而来。这样加总得出来的“过剩”判断显然是成问题的。一二线城市因为有人口流入，住房面积是不够的；而三四线甚至更低能级城市的房子，因为面临人口流出，房子显然是过剩的。接下来的问题是，这些过剩的房子可以用于弥补一二线城市的住房面积不足吗？当然不能，因为房子“不能动”。所以，一个更加清醒甚至残酷的判断是，那些人口不断流出城市的房子不仅仅是过剩了，而且有可能成为“废品”。

从这个角度，我认为将不同区域的住房面积简单加总得出“总量过剩”的结论具有很大的误导性。房子过剩如果再加上人口峰值提前、人口老龄化加速等因素，房价更可能是一泻千里。这样的预期一旦形成，想稳住房地产将是难上加难。所以，从政策层面上，不要强调总量过剩，而要说结构性短缺。这既体现在目前住房的质量与人民群众更高要求之间存在矛盾，如折旧年限，有无卫生间，几居室等等；另一方面住房的区位分布非常不平衡，如城乡不平衡，以及一二线城市与三四五线城市之间的不平衡，更确切地说，是人口流入地与人口流出地之间的不平衡。人口流入地区（如城市群、都市圈、增长极）仍存在住房的供不应求。

“规范财富积累机制”是二十大的新提法，既点出了财富分配与财富积累密不可分，也突出了财富分配与财富积累不可偏废。但一些人解读为：要从存量维度搞再分配。由于住房是居民财富重要构成，居民财富差距的六七成都可以由房产差距解释，政府可能会通过打压房价来“均贫富”。这显然是一种误读。因为打压房价不但不能“均贫富”，相反会导致财富差距的扩大。对OECD国家的经验研究表明：处于财富分布顶端的家庭拥有更为多元化的投资组合，包括商业和金融财富；较不富裕家庭主要拥有住房；最不富裕家庭几乎一无所有。如果所有房屋价值突然暴跌至零，各国净财富分配的基尼系数将由0.66大幅上升至0.82，财富差距扩大到原来的1.24倍。为什么房价暴跌可能导致财富分配差距扩大呢？其根本原因在于，只有对于中低收入群体而言，房产财富才是最主要的财富构成；而对于高收入群体而言，房产财富占比则要低得多。这也是中国的现状。在这种情况下，房价下跌导致中低收入群体受损最多，而高收入群体则可以通过更加多元化的投资组合来缓冲房价下跌带来的损失。由此来看，意在打压房价来促共同富裕是行不通的。