房地产是否过热的问题，关键在投机性购房的多少．投机性购房太多迟早会发生泡沫．一旦泡沫破裂，整个经济会受到严重打击．日本，台湾，香港都吃过这样的亏．台湾在1986年前后发生了房地产泡沫，至今已经快二十年了还没有完全恢复，更不用说日本了．我国在广东广西1993,1994年发生的房地产泡沫，至今也有十多年，采取了降价销售，甚至爆破等极端手段，至今也没有完全消化．所以对房地产泡沫的问题不得不密切注意．

      投机性购房和投资性购房是完全不同的两回事．可是在许多报章杂志上往往对此不加区分．如果是投资性购房，买得再多也不至于发生泡沫．即使投资过度，房地产的价格下降也是有限的，而且首先是房地产所投资的行业发生降价．如房地产买了用于制造业，首先是制造业供过于求，而不是房地产供过于求．虽然制造业的萧条会传递到房地产，但是只要房地产本身没有泡沫，就不足为碍，因为它能够为其他行业的需求增长所吸收．事实上这种波动每天都在发生着． 投资性购房是指买了房用于办企业，比如用于生产车间，办公用房或者出租，也可以包括当住房直接由自己使用．总而言之，房子在使用着，没有空关着．而投机性购房则买了房子以后，让它空关着，准备卖掉，待价而沽．投机性买卖的特点是他们既不参与生产也不参与消费，买就是为了卖，卖就是为了买．他们从买卖中获利．适量的投机活动是必要的，它不同于赌博，投机能够产生财富，对社会是有利的．（其理由我过去曾写过文章做出说明）所以世界各国政府都开放投机市场．房地产也一样．如果没有房地产的投机市场，所有的房子统统都已经在使用中，百姓要换房都没有周转房．而且房地产的投机市场能够预示房地产价格的走向，引导资源更合理的配置．反之，如果没有了房地产的投机市场，将来的房地产价格就不可能形成，就会妨碍当前与房地产有关的许多决策．

      然而投机过度则有害．大批的房子闲置着，不但是资源的浪费，而且形成虚假的价格，误导市场．在一个理想的经济中，价格都接近均衡价格，不论当前的价格或者将来的价格，都反映了供需均衡的状态．此时价格引导的资源配置具有最高的效率，最少的浪费，这是微观经济学所反复证明了的．但是如果投机过度，价格会脱离均衡点．所谓泡沫就是价格远高于均衡点，明明供给已经过度，价格应该往下走，但是投机者受各种信息的误导，还以为将来的价格还会上升，将更多的资源继续投入到房地产市场中．一旦事实的真相显露，价格大幅度地下降，泡沫破裂，对经济造成严重损害． 在理想状态下，投机市场由少数投机专家组成，他们有能力估计将来的价格走向．价格是由他们的引导作用决定的．但是市场上往往有许多普通人，为了投机赚钱，盲目地参与投机，结果价格不是由投机专家决定，而是由大规模的普通投机者形成的．这时候的价格完全脱离供应和需求的关系，变成了大众心理的指标．各种投机市场都可能发生这样的事．但是不同的市场对整个经济的影响程度是不同的．房地产业投入的资金规模特别大，它的影响也特别大．如果房地产市场发生泡沫，后果是非常严重的．

      我国的房地产究竟有没有泡沫，这是有巨大争论的问题．据我的观察，一定程度的泡沫肯定是存在的，原因就是房地产业中闲置的房子很多．单单从销售来看，似乎不存在泡沫，因为新造好的房子卖得还比较顺利．但是如果仔细观察一下房子被买走以后拿来干什么用了，就会发现，空关着的房屋比例很高，现在只有卖房的统计，但是没有卖了以后做什么用的统计，而恰恰是这一点才是决定房地产是否有泡沫的关键．在大多数大城市里，晚上可以看到许多已经卖出去的房子没有灯光，说明房子可能是空关着，并没有加以利用．这么多的房子处于闲置状态，已经说明房地产存在着泡沫． 造成这种情况是有其原因的．我国的经济有很高的增长率，收入分配又很不均衡，储蓄率又非常高，结果就有大批有钱人手中握有大量流动性资产．这些资产或者是银行存款，或者以短期债权的形式，有的干脆就是几十万上百万的现款．这些资产要寻找投资获利的机会．可是我国的金融市场很不发达，主要的投资渠道股票市场存在着许多作假和欺骗．没有好的投资机会，最后纷纷找到了房地产，认为房地产比较真实可靠．于是有钱人买房成风．买了一所再买一所，有的买了三四所，四五所．他们的资产主要就是房地产．这些房子基本上都是空关着，没有任何方式的利用．这就是房地产泡沫的来由．香港，台湾等地的房地产泡沫并非由于金融市场的不发达，而我国房地产市场的问题主要是金融市场不发达，投资渠道不畅造成的．

      要解决房地产泡沫的问题，从根本上看必须让金融市场完善起来，将资金引导到其他更能够获利的活动中去．我国有许多投资机会，可以产生很高的回报率．可是金融市场落后，资金流动有许多障碍，明明有很好的项目，但是得不到钱．比如农村中的高利贷，利息率高达百分之三十至五十；私营企业在需要资金时也出到百分之二十的利息率．可是现在的金融管制不允许城市的富余资金流向农村，也不允许私营银行的登记注册，结果把钱都蹩进了房地产业．房地产业的泡沫问题不是出在房地产业本身，怪他们是没有多少道理的．资金没有别的出路，只有房地产业畅通无阻，钱都流向房地产业，要挡也挡不住．有什么办法？在金融业没有改革好以前采取一些过渡性措施也是有用的，但是容易产生新的扭曲，这是必须注意的．