土地资源资本化转变的供给能力绝对不是无限性的,以什么土地资源条件满足向土地资本转变的需求，是“经营城市土地论”必须设定的理论前提。但是，“经营城市土地论”却不把理论建立在土地资源供给有限的理性规律上，而只把理论建立在以地无限生财的非理性预期上，给地方政府构建起土地的理论金山银山，驱动地方政府以极大的淘金热情去调动所有的政治资源圈地卖地，以寻求土地资本化转变对政府政绩的财政支持，从而引致中华大地永无休止的资源掠夺，造成锦绣河山年复一年的人为灾害。但是，没有任何强权能够抗衡“天道”，违背科学规律构建的土地财富终究是海市蜃楼，违背客观规律的一相情愿到头来还是乌托邦。
历史反复地证明过土地资源和土地资产相互依赖、相互并存的科学结论，绝没有更改的可能。土地的特殊功能决定了土地资本化转变受到内外部多种条件制约，其可供数量是极为有限的。事实上，没有任何社会、任何政府能够打破稀缺规律，实现土地资本化转变的无限供给。既然制约土地转变理论的最致命的因素，不是来自土地的外部，而是来自于土地自身的不可再生的稀缺属性，因此，在有限的土地资源条件下建立土地资本化转变理论，必须以有限供给保障作为基本前提，而任何以无限供给保障作为基本前提的理论是不能成立的。但是，令人担心的是，很少有地方政府理会这些再明白不过的真理。多年的官场文化，还是那样一谈起卖地赚钱就眉飞色舞，一谈起保护耕地就老大不高兴。为官者只知道卖地赚钱升官，从来就不怕乱占滥用耕地贬官，因此，相当地方政府在利益驱动下根本就不想约束圈地卖地行为。土地是人类社会的基本载体，一个国家可以没有森林、河流，但是不能没有土地，因此，作为一个执政党，以科学还是反科学的态度参与经济社会配置土地资源与土地资产的博弈，事关国计民生，是对执政能力的考验。
一、土地资源供给受到可能性边界制约。土地资源供给存在一个可能性数量边界，该规律告诉我们：土地资源本身数量有限，供给资本转变的数量更为有限，绝对没有无限性，因此，不能够接受无限土地资本化转变理论。从理论上讲，首先，尽管各国土地资源天然禀赋存在很大差异，但却有共同的天然的最基本属性。这就是土地面积相对稳定，土地承载能力有极限，并且在外部条件相对给定后不受任何人为因数或社会经济因数的影响，不可再生。因此，其土地供给曲线是完全没有弹性的。其次，任何国家无论你处于何种历史发展阶段，即部落社会、农耕社会、资本主义社会、社会主义社会都必须组织生产，发展经济，满足人类生存发展的需要。尽管任何一个社会都想拥有一切，并最大限度地组织好生产要素进行生产，但是由于必然受到发展资源及可供利用技术的制约，因此，任何一个社会，无论是工业社会，还是信息社会，都无法拥有它想要拥有的一切，都不可避免地必须在给定的历史条件下，规定土地利用可能性边界。从实践上讲，当我查阅各国的资料时发现，一国的土地供给事实上是存在可能性边界规律的。尽管各国由于人口、文化、国力、技术、观念等存在的差异性引致各国利用土地的不同用地偏好、不同人地关系，并进而引致不同的土地利用结构，但是，所有的国家又都有一个最共同性的土地利用方向，这就是土地的用途都集中于以下四种形态并有一个基本比例关系。各国土地利用四种用途如下：一是用于城市、工业、交通等作建设用地，二是用于林地、草地、湿地作生态保护用地，三是用于耕地、园地等农业用地，四是由于种种原因人类无法或还没有利用的土地，并且有一个比例关系。中国2001年土地利用比例是： 1为未利用土地，占28%；2为水域，占4%；3为交通用地，占1%；4为居民点机工矿用地，占3%；5为牧草地，占28%；6为林地，占24%；7为园地，占1%；8为耕地，占13%。（资料来源：经济日报2002年11月28日），并且历年大致不变。根据历史的观察，上述比例就是中国土地资源供给的可能性边界，只要打破上述平衡，经济社会就必定出现问题。
二、土地利用受到最大化和最优化原则制约。土地资源供给存在一个可能性区位边界，该规律告诉我们：土地资源本身区位有限，供给资本转变的区位更为有限，绝对没有无限性，因此，不能够接受无限土地资本化转变理论。由于土地具有资源和资产属性的有限性，因此，作为资源的土地必须进行保护，实现资源最优化配置，确保分享公平；作为资产的土地由于具有使用价值和价值，必须充分利用，实现资产最大化配置，确保效率。土地资源与资产的配置，一是必须实现最优化，二是必须实现最大化。资源配置效益的最大化原则和最优化原则，是相辅相成的。最大化以最优化为基础，最优化以最大化为目标。最大化和最优化原则的统一就是资源和资产关系的统一。最大化原则背离最优化基础，势必“牺牲耕地、林地、草地、湿地换发展”，盲目扩大城市外延，盲目建设各类园区，从而挤占粮食安全、生态安全用地，造成土地荒漠化、石漠化等一系列可持续发展问题。最优化原则脱离最大化目标，势必为保护而保护，放弃一切可以利用的新的发展资源，放弃一切可以向资本转化的土地经济利益，从而最终放弃各地跨越式发展的环境条件。之所以坚持最优化是基础，最大化是结果的政策选择，其目的是实现经济社会的可持续发展。因此，推动资源向资本转变，必须选择正确的运行机制,必须坚持在保护中利用 在利用中保护。任何违背土地经济规律的“唯最大化”转变行为都必将受到自然规律和社会规律的报复，没有任何政府能够例外。
三、土地资本化是人类经济社会政府参与引导、市场利益主体合作博弈的自发演化过程。土地资源与土地资产如何配置，比例各占多少，是一个经济社会工业和农业、城市和乡村、人口与资源的供求关系的统筹。不同的经济社会形态有不同的组合关系，其统筹过程是人类经济社会政府参与引导、市场利益主体合作博弈的自发演化过程，由土地资源转变为土地资产，由土地资产转变为土地资源，其转变是双向的，其均衡是自发演生的。
当然，强调土地资源与资产的最大化与最优化原则，并不是说作为稀缺的土地资源就不可以通过经营转变为资本。土地经营是一种客观存在，因此，不是能不能经营的问题，而是如何经营的问题。在设定公共政府职能的前提下，我在《内涵经营土地的必然性》（《国土经济》 2003年8期）有一段这样的论述，体现经营土地的经济观点，摘录如下供参考：“土地资源向土地资本转变的本质含义就是促使处于静态的土地资源在不断和相互依赖的劳动、资本品重组中使土地产出更大的价值，从而使自己生产价值。社会的土地消费需求引致社会的土地投入需求，社会的投入需求引致城市土地资源产出供给。土地需求与土地供给的搏弈决定了土地的市场均衡价格，于是，随着土地紧缺程度（包括区位、用途）的不同，土地的市场价格便高出成本，从而引致经营土地赢利。而整个土地需求和土地供给的市场博弈过程，就是土地资源向土地资本的转化过程。土地资源的生产（土地开发、整理都属于生产）和交易是有成本的，要使土地产出大于土地投入，土地资源向资本转化就离不开管理或经营。而降低资源生产和交易成本，以最优经营手段实现土地资源向资本的转变，必然成为经济人实现效用最大化的市场选择。这就是经营土地资源赢利的奥秘所在，也是经营土地的机制基础。”
之所以强调设定公共政府职能，是因为下述条件决定土地配置绩效：一是土地经营只能是作为政府管理经济社会的执政理念，用于指导经济社会的发展，而不能是作为政府职能，用于参与市场经营。二是政府服务方式是多样化的，既包括规划引导，也包括政策引导。三是政府必须尊重科学，绝不违背经济规律拔苗助长，人为推动土地资本化转变。我在《确立经营城市的现代思想和政府职能》（《新华每日电讯》2003年1月19日）有一段这样的题记，体现了我对政府职能的观点，摘录如下供参考：“城市发展慢了是落后，不发展更是落后，因而每个政府都在寻求城市的发展空间；发展当然是要钱的，其实钱就在自己脚下，并完全可以通过现代经济学意义上的管理或经营实现。城市化实践证明：政府通过经营提高一个城市的品位，可以推动整个城市（包括土地在内）的全部有形无形资产增殖；如果政府不经营城市，城市就会因为疏于管理而日趋荒废，而一个软硬环境都“脏乱差”的城市，其实就意味着城市贬值。政府经营城市的现代思想是指政府营造环境服务市场，而不是把城市当企业市长当经理厂长替代市场。政府面对多元化的经济社会，政府管理的内涵既指经济，又指政治、文化等城市各个领域，即物质文明、政治文明、精神文明的全部内容，政府经营其实本质上就是政府履行公共管理职能的全部过程。检验政府经营城市的绩效标准，是看能否形成提高城市各种资源配置效率的市场机制，或者是看能否形成吸引或留住国际或国内资本的经济磁场，这就是城市的综合竞争能力。”
诺贝尔经济学奖得主，美国经济学家保罗.萨缪尔森和威廉.D.诺德豪斯在《经济学》巨著中论证土地报酬递减规律时指出：其他的投入不变时，随着某一投入量的增加，每一单位该种投入的边际产量会下降；土地的边际产量是在其他投入不变的条件下，每一单位土地的增加带来的产量增加效用符合边际收益递减规律。事实上，在土地区位、用途，以及劳动力、技术、资金等投入不变的条件下，在增加土地投入的最初阶段，土地产出会相应增加，但是，当土地投入到一定的水平后，如果再继续投入土地，那出现的情况就是不仅产出不能增加，还会相对下降。土地边际收益递减规律适用于土地市场对土地投放量的把握，要防止因为土地供大于求而引致溅卖土地，也适用于工业、农业的企业对土地需求的把握，要防止因过多的土地积压资金，增高成本而降低生收益。如果一个政府按照公共政府职能，以上述经济规律办事，土地利用的最大化和最优化原则是完全可以实现的。当然，同样是土地报酬递减规律，如果一个政府违背公共政府职能，为自身利益办事，经济规律就异化为“非饱和供地原则”为政府找钱，其结果是土地利用最大化和最优化制度的异化。
综上所述，土地供给和需求之间存在科学机理，反映了经济社会存在要素供给与需求及其成本规律。任何正确理论都不能支持无限转变土地资源为土地资本的命题，任何公共政府都不能下达无限转变土地资源为资本的经济指标。由于土地资源转变供给的有限性是刚性条件，不可更改。因此，经济规律始终在呼唤一个理性的政府为国家，为民族，为后代人、后届政府着想，而不能仅为地方，为集团，为当代人、当代政府着想。但是，象土地资源稀缺这样一个再简单再明白不过的道理，对掌握公权的地方政府却如同破解“歌德巴赫猜想”这道世界数学难题一样艰深。中国花去了自土地使用制度改革开始以来的近二十年时光，政府仍然不能够给人民交不出一个象样的答案的原因在于：“经营城市土地论”恰好是“土地资源有限论”的“悖论”。“土地资源有限论”代表的是国家的公共利益，“经营城市土地论”代表的是地方政府的市场利益，按照民主政治的原则，中央和地方的博弈是合作博弈。然而，当政府还不是有限政府和高效政府时，中央和地方政府之间的博弈并不完全建立在公共利益上，因而不可能是完全的合作博弈，而只能是机会主义博弈。因此，在土地市场有经济利益的地方政府不可能理性地维护这一国家公共目标，并必然按照一般经济人的惯性以无限转变实现任期政绩，从而引发政府理性、政府职能、经济制度异化。其原因在于：政府垄断市场的政府经济人是有偏好的，其特点是利己和利他选择并存。政府职能的特殊性决定政府偏好的机会主义特殊性，一方面，政府是人民政府，具有公共行政职能，因此，当政府扮演公共行政角色时政府偏好具有利他性，想以地生财为人民多修几条路，多建几座广场；也想依法征地，为农民主持公道，增加征地补偿；还想维护土地的可持续发展利益，给后代留下好的生态环境，好的生存空间；另一方面，政府是有限理性政府，受政绩考核约束，因此，当政府扮演市场主体时政府偏好又具有利己性，想迎合上级的考核偏好，想急功近利体现政绩；于是，当多元利益平衡不能事事周全的时候，便按照政治利益、政绩利益为重的原则进行逆向选择，或者征地损害农民利益，或者乱收费增加人民负担，或者制造虚假信息哄抬地价，或者牺牲耕地换发展等等。当然，国有土地政府经济人的产权利己主义已经不同于亚当斯密《国富论》的利己主义假定。因为私有制经济人的产权利己主义完全为私人或私人集团，而国有制经济人的产权利己主义却可能或是个人、或是集团、或是地方、或是国家。由于政府经济人产权利己主义目标很不确定，因而在多元目标选择中机会主义倾向更为突出，从而引致政府口头表述的和实际所为的陷入“悖论”，或根本不愿设定有限前提，或口是心非设定前提。
地方政府钟情于卖地，是自土地使用制度改革以来就长期存在并一直没有解决好的问题，浅层的原因是利益驱动，深层的原因在于政府垄断市场体制缺陷和公有产权的外部性。回顾土地使用制度改革之初，中国就确定怎样的土地经营体制有过争论。当时，相当政府官员和学者为游说人民把国有土地市场垄断权力赋予政府曾经立下山盟海誓，他们说：土地资源事关国计民生，只有而且必须由政府垄断经营才能确保国家安全。当时，人民宁愿相信政府，即使是存在严重政府失灵，但就不愿相信市场，那怕市场仅有一点缺陷。理由是政府是万能的，市场是不可信的。然而，具有讽刺意味的是，当人民把国有土地产权托付给政府垄断经营后，政府却“牺牲耕地换发展，以地建城谋政绩”，土地市场不仅长期效率低下、成本上升、腐败丛生、分配不公，而且还强迫农民群众失地失业，城市居民失地失房，引致耕地、草地、林地越来越少，粮食、生态、经济风险越来越高，一句话，政府没有履行保证国计民生的承诺，却让市场出现比“市场失灵”更为严重、更为频繁的“政府失灵”。这些年来，中国土地使用制度改革表层的制度变革，随着招标拍卖挂牌制度、协议用地制度的实施，应该说已经大体完成了，但是，土地市场长期存在的问题并没有因为上述制度的建立而有所缓解，而是仍然按照政府垄断市场体制的惯性在运动，并且和国家利益发生越来越尖锐的冲突。显然，市场不能解决的问题政府也未必就能解决好。改革的实践启示我们，这些年的改革仅是在制度表层展开的，并没有触及到制度深层问题。因此，要想解决中国土地市场的市场和政府双失灵，必须进一步深化土地经济运行的机制和机制基础的改革，从政府垄断市场体制和公有产权制度本身切入。
中国土地资源转变客观供给与资本转变主观需求的悖论，深刻反映出转型社会人与自然的冲突。按照制度经济学的视角，面对经济社会降低成本的需求，适应经济社会需求的制度于是应运而生了。但是，由于意识形态和政治体制的原因，中国制度演生存在路径选择障碍，因此，不可能组成利益共同体进行合作博弈，并依靠自发演生生成规则或潜规则，而只能依靠制度设计者按照意识形态的需求以及个人的偏好有意识地人为设计，并提供制度供给。正因为如此，“经营城市土地论”的产生不是利益共同体合作博弈演生的制度理论，而是在利益共同体缺位的条件下仅代表地方政府一方利益的制度理论。当然，按照重复博弈理论，一次制度博弈不成功，还可以通过第二次制度博弈来纠正。但是，中国的土地市场是政府垄断市场体制，没有谁能够监督，没有谁能够问责，因此，第二次重复博弈的结果仍然是第一次的选择。因此，在失去权力制衡的条件下，“经营城市土地论”一经产生就如同“催化剂”般加剧了土地经济的化学反应，不仅异化了经济制度，而且引致了政府失灵。
土地经济史确实告诉过我们，当土地使用制度改革的经济收益大于修正传统政治经济制度的成本时，国有土地产权的国家激励机制推动政府建立政府垄断土地市场，实现土地无偿无限期无流动使用制度向土地有偿有限期有流动使用制度转型；当规范行政审批行为改革的经济利益小于现行政治经济制度的既得利益时，地方政府一方面对集体土地产权改革缺乏积极性，另一方面对实行招标拍卖挂牌制度缺乏积极性，致使制度创新受阻。但是，选择什么土地市场制度，是由制度供给条件极其成本和制度供给需求极其收益预期决定的。社会制度、经济形态、文化传统、改革风险的约束极其成本；土地产权的激励国家机制、土地产权的寻租机制各自组成的政治组织和经济集团联盟的游说和谈判能力；土地货币利益和公共利益社会力量的“搏奕”；中央和地方关于制度变迁的收益预期的合意，将实现制度供给需求与制度供给条件间的纳什均衡。新的市场制度安排最终会分离政治市场和经济市场，分离行政权和产权，其创新的质量和速度，主要由市场力量而不是由行政力量决定。
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