——兼论房价问题与人民生活质量

 

黄福宁

 

    自从边际效用价值论出现以后，“效用”便成为了我们生活中的一个常用名词。做什么都讲效用——选择对自身效用最大化的行为方式——对人类而言就是要选择一种可以用最少的资源最大化的满足人类的无限需求——因而出现了经济学。

效用，实际上就是一种心理享受，更或者就是我们通常所说的福利——只不过福利更具有宏观的含义。既然效用的增进是人类的活动目标，而这一点和我们通常所追求的福利增长恰好又是非常吻合的，前者是经济学孜孜不倦所追求的，是经济学的根本任务，那么如何利用最有效的资源以最大化的满足人类需求和资源有限条件下的福利最大化追求具有同质性。

    现在国民经济核算体系大多采用GDP来衡量一个国家或地区的财富增长，但是由于其将价格指数变动放入，尤其不是采用加权平均的方式计算，所以部分在统计指标中占较大比重的产业价格指数上升后，就足以在相当大的程度上拉动GDP的增长。房地产业就是这样的一个产业。

    据有关数据，房地产对某市的经济贡献度大概是60％，这也就意味着上海大部分经济增长都是依靠房地产拉动——更重要的是其房价上涨以后，GDP将应此也增长——而这些很明显只是数字游戏。包括该市临近的另外一个县级市，其房地产价格大增，因而经济增长速度去年超过了35％，而今年上半年该市经济总量再次超过500亿元，接近去年全年经济总量600亿元，同时期其房价从4000元上涨到现在的8000元每平米，我想大家应该很清楚其中经济增长的奥妙了。

    经济指标数值的快速增长，不能代表我们的福利水平或者就是效用满足程度也得到提升了。上面提到的该县级市去年GDP增长了35％，而人均可支配收入只增长了14％，在岗职工平均工资水平只是从22000元提升到23000元，其中的普通老百姓的工资是不是真的增长了，我们暂且不论，但就增长1000元的速度，我想不能说经济增长是和福利增长（直接的应该表述为可支配收入）保持了一致。

有人说，这是把创造出来的产品用来进行扩大在生产了，的确，这里的一部分财富的确是被用来进行扩大再生产了，但是积累和消费必须要同时提升，这样的社会才是健康的，否则，小的病灶可能会积聚成一个大的肿瘤——到时付出的成本将比现在的成本要高的多。

    房子——作为一种生活的必须品，是人类区别于动物的一种生活本性，对它的消费应该是一种低成本的，否则人类将不可能为了其他的什么事业而进行奋斗的。马斯诺的需求理论很明确的告诉我们，这是应该的。但是也有很多人说，房子可以不是自己买的，可以去租着住啊（人大的一本教材《房地产金融》上就对很多福利国家进行了研究，认为很多福利国家如瑞士和瑞典等高福利国家自有住房比例很低，而我国作为非福利国家就更应该让别人租房，而不要买房）。更有一些人，利用不完全准确的抽样统计方法进行了所谓的调查（抽样调查在样本选取方面最重要的一个方面就是要注意样本的代表性，而在某日报上发表的这篇关于市民房价承受力的调查开篇就是：我们通过对某社区的调查，我们获得了如下调查资料……），最终得出了一个结论，说该市的市民75％以上都拥有了自有住房，剩下的25％的人在3年内准备买房的也占总数的69％以上，5年以内准备购房的在25％左右，呵呵，那样的话，我估计我也应该是在那69％之中了——因为我的工资在该市应该也是中上等的了。

    福利如何增进，我想如果人民的最基本生活保障之住房问题都不能得到有效的解决，不能实现真正意义上的安居，我想那些所谓的经济增长也就没有实质性的意义了——仅仅是某些人的数字游戏，而最终经济的安全性也将没有什么保障。试想就是在美国金融行业那么发达的国家，美联储主席格林斯藩在最近对美国的房地产行业还是提出了警告：美国的房地产市场存在泡沫了！可能会波及金融的安全了！我们看一组数据：美国人均收入4万美元，房价平均26.6万元（按照每人35平米，四人家庭需140平米），单人买房在不考虑其他支出时需要7年不到，而苏南的一个不算发达的城市单价在5000元左右，也就意味着买一套房子（为了增强可比性，按140平米计算）需要：5000×140＝70万元！而当地的人均收入14000元，多少年不吃不喝？50年啊！就算一家三口都拿工资，也要17年后才可以支付，若按照现行银行贷款方法，30年付清刚好本利和是原来的两倍，也就是34年不吃不喝刚好买房。支付能力是不是值得怀疑的，我们的金融安全是不是也已经受到了威胁？我们需要不需要各行业的均衡发展？……一笔不是很精确的账，同样可以说明另外一个问题——我们的最低生活设施没有能力支付，从经济学意义上讲就是我们现在搞城市化只是刺激了需要，而不是刺激了需求（关于需求我想大部分人都知道它的定义，但是在实践中通常都会忽略最重要的一点——有支付能力），没有形成需求也就意味着不能实现对国民经济的乘数推动，国民经济也就没有什么实质性的增长，城市化也就没有什么实质的内容。

    社会进步，人民生活幸福，这是每个人都想要的，然而在最基本的生活设施都没有的情况下，我们还能做些什么，想些什么。“穿鞋的不知道赤脚的痛”，也许很多有房的就希望自己的房子能升值，但是，考虑考虑我们这些依旧租房的人吧，大家共同把房价喊低下来，让中国人的住房得到根本的改善，让我们的需求满足得到一定程度的提升，让我们的福利增进取代那些经济指标的数字游戏！

 

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