从年初甚至更早的时间开始，易宪容等学者们就开始呼喊着中国的房地产市场应该理性，笔者也在此时写过一些废话，其实都是只有一个目的——让房价恢复到理性的价位上。可是，这些好像都是不被大多数人所接受。年终了，我想应该盘点一下自己和相关文章的观点，并结合以前的分析对明年的房价作出一些理智的预测。

 

    这个问题，我想大部分老百姓都能回答的相当准确：高！的确，我们的房价真的是太高了，我曾经给学生讲课时列举了一些简单的数据：目前我国人均可支配收入即使达到10000元，3口之家的家庭总的可支配收入不过30000元，现在假设该家庭的人均消费性支出达到了全国平均水平，大约在8000元左右，则最终可以节余6000元每年。千万不要生病、上大学、搞继续教育，否则，这些事情会让可怜的6000元/年的家庭收入化为乌有。进一步假设这每年的6000元收入是可以实现的，则现在的房价（以长三角一不入流城市常州为例）4000元/平米的单价，80平米的房子就得32万，加上其他的税费及装修，40万应该不过分，如果采用等额还款的方式，20％即6万元的首付，等个10年吧，同时再来个分期30年还款，按现行利率大概得还款40万左右，多少年啊，70年差不多可以了，产权到期了，人也差不多了——千万不要提利率啊！否则下半辈子就不用住房子了。

    房价是高了点，可是，如果叫老百姓不要跟风买房子的时候他们又不乐意了，毕竟诱惑太多了！

 

    首先是来自开发商的。前些日子里，我们曾听说过浙江有那么一个开发商，为了给自己的楼盘增加人气，竟然雇佣了一批建筑工人排队买房子！工人每天忙前忙后的才能赚多少钱——60块钱在长三角也是高工资了，可是他们能给个200元每天，高工资啊，工人当然乐意排队了！如此，很多想成家的就急了，我再不早上4点钟起床，还有房子卖吗？有那么一个城市，在一趟很长线路的公交车上有一则广告——“中国东方有一块土地，……，XX坐落在龙头和龙围相衔处……”我听着都烦啊！如果能卖的像他们自己说的那样——我们的房子卖的很热的，还用得着这样的制造噪音？！

    其次是来自一些报纸、杂志、楼市节目啊什么的宣传媒介的诱惑。上文中的例子可以继续深入一些——该市的某报纸曾经刊登了一份报道，说XX的销售率已经达到了85％以上，烧钱呢？！拿了别人（开发商或中介）的钱，当然应该为别人消灾啊，于是乎“我们这个城市的房价应该是很理性的”、“与周边城市相比我们的房价还有较大的空间”、“随着新一轮投资的进行，我们相信房价还将大幅度上扬”等等诸如此类的话语是充斥了整个版面。很多人坐不住了，买啊，赶快去买啊！最终是自己将盘子接了，还不知道自己被人给耍了。

    再次是来自政府的诱惑。我们都相信政府，都很支持政府相关政策的出台，我们都很爱这个国家，可是部分地方政府的行为实在是不能让人理解——房价明明是在跌，它偏偏说在涨，而且在什么空置面积的统计方面尽在作怪——上月空置面积为10万平米，下月空置面积为25万平米，它偏要说我们的空置面积只增加了5％还不到，同时利用一些老百姓们都搞不明白的房地产分类标准——商品房、临街商住房、写字楼、居住用房、生活用房、住宅楼……，不知道啥意思，反正分的很细，最后老百姓一看，哎呀，住宅楼咋没什么空置啊，赶快买啊！

    另外政府搞的经济适用房也是怪怪的，某市购买经济适用房的标准是年家庭总收入低于10000元的，而房价却是3200元/平米，80平米得多少钱？24万，不是很多是吧？这家人成为一堆白骨估计也是在30年还不清房款吧？

    最后是来自老百姓自己给自己的诱惑。“你看我们办公室里新来的几个，家里都买房子了，你要是不拿出个十万块做首付，咱也就不用再谈了！”这是我听到的又一出男人和女人关于买房的争论。的确，一个家是不是健全的，不仅要看是不是有两个及以上的人口，更要有一处稳定的房子。租赁来的，能是家吗？于是自己内心的诱惑终于被左右的买方人的行动给点燃了，七姑八爷的借钱，我也要凑起首付！不吃饭我也要归还贷款！

    于是，真正的托盘人来了，就像搞传销一样，下线终于被诱惑起来了，买了，可是供房子真的比供爸妈累多了，于是又有人准备退房了。

 

    最近几天上海的很多楼盘都出现了大规模的退房事件——宁愿赔违约金，我也要将房子给退了！

    其实这些人真的是太聪明了。很简单的一笔账，他们会算。可是他们的金融知识知道的太少了（难怪央行前段时间搞了个金融知识展览），可能根本就不知道经济危机来临的一种先兆——当股市上出现的钞票都有油的时候，股市崩盘的时间也就不远了。胜极必衰。然而他们之前的行为没有经过任何的思虑就作出了，现在的房子没人再接手了，只能违约。

    那么这些房子到底该不该退，笔者认为不应该让他们退！分析如下：其一，想发笔横财的人搞投机，对老百姓和社会安定没好处，我们就应该让他们吃一点投机的亏，不能让他们只赚钱不亏钱！其二，对那些真实需要住房的，那是“周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨”！谁叫他们助纣为虐——在房价趋高的情况下还买房子！这不是明白着，这些人可以买的起房子，而且对于目前的利率都是可以承受的，所以不用去同情这帮子人，“孳作孽不可活”！

 

    政府在想什么？无法准确的判断，但是明显的一件事情是——没有多少人注重广大人民群众的根本利益增进思考和行动着！人们对某领导说教育费用高那是“人之将退，其言也善”就可以看出一些端倪了。考虑到政治人的追求的是政治利益最大化，因而一般可以得到相关的关于地方政府想法的东西。

    其一，多来一点税收。房价高了，当然的以此为基础计征的税收就多了，公务员工资上调也就有保障了。

    其二，多一些政绩。建了多少房子、平均住房面积、城市经济总量（GDP的统计笔者一直感觉这里面的问题实在是太大了，因此笔者试图建立一种类似MPS的国民经济核算体系）、投资总量等可以表现政绩的东东，尤其GDP这东西，简直就是可以做出来的，统计不可能完全正确，因此误差是必然的，于是很多人就可以利用这些误差的合理性，一味的放大合理误差区间，做一些形象的数据，通过房价的上升制造出大量的GDP增长数据！

    其三，虚荣心等。这一点以前讲的太多，这里就不展开了。

 

    考虑到政府的想法和老百姓的心理状态、现实的楼市状况、金融系统的意识觉醒等，笔者基本上可以断言：

明年的房价将会大面积出现普遍下跌，否则将出现社会问题；或者银行的不良贷款将大幅上升；或者国家将大面积提高人均收入水平；或者出台相关措施直接控制房价，确保稳中有升，但是此举将背离政策目标；或者真正落实经济适用房和廉租房政策。