虽然我国宪法第10条中已经规定，“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”，但在现实中，“农村集体”并没有完整的土地所有权。如果有一个城市要扩张到原有集体土地的范围来，“集体”没有权利与土地开发者或使用者直接交易；农村土地只有经过政府征用后，才能经由土地一级市场转变为城市开发用地。所有权之 重要的一部分 —— “交易权”实际上被侵犯了。

　即使我们承认征用是土地从农业用途转变为城市用途的唯一途径，也要给被征地的农民一个公正且有效率的补偿。所谓“公正”是说，要对失地农民的损失给予充分的补偿，使其福利不致下降；所谓“效率”是说，这一补偿同时又是土地的新所有者的成本，它反映了土地的真实价格，使这个新的所有者能够在这一价格基础上有效率地使用土地。如果土地补偿过少即价格过低则会导致对土地的滥用及城市的不当扩张。

　由于计划经济时期低估土地价值的观念依然存在，又由于城市政府相对于农民处于优势地位，对被征土地农民的补偿经常低得可怜，不仅远远低于城市用途的价值，也低于农业用途的价值。例如1986年《土地管理法》规定的“土地补偿费”是以征地前三年平均产值的3~6倍，1998年修改后的《土地管理法》也只提高到了6～10倍。《土地管理法》中规定的“安置补助费”对应于农民因失地而失业的损失，而不是对被征地的补偿，所以在本文中不做讨论。2004年的《土地管理法》的修改中规定“土地补偿费”和“安置补助费”加在一起不应超过土地平均产出的30倍，对其中的“土地补偿费”并没有实质性的提高。一眼也可以看出，无论是3倍还是10倍都不足以维持被征地农民以前的福利，补偿其资产价值。因为农民永远失去了赖以生存的土地。

　那么，补偿多少算合适，即多少是土地的恰当价格呢？真正的农业用途的土地价值应是土地的所有未来收益的贴现值。所谓“未来”是指永远，“土地收益”是指地租，“未来收益”就是土地带来的永无止境的年年的地租收益。如今我国没有成熟的土地租佃市场，从而没有一种均衡的地租率供我们参考，但根据土地可以买卖和自由租佃时期的调查得出，市场地租率约为土地产出的40~50%。我们取平均值45%，按贴现率为2%，只按50年计算，农业用途土地价值应为平均年产值的约23倍；如果考虑到土地是农民世代相传的生活资源，贴现率应定为零，土地价值就更高。因为未来的农民——当今农民的后代的利益是不该打折扣的。

　即使如此，土地的农业用途的价值还不应算是对被征地农民的全部补偿数额。我们知道，将土地从农业用途转变为城市用途，其价值会有很大增高。城市中单位土地的产出要数十倍甚至数百倍于农村。在现实中，一旦土地转为城市用途，立刻身价百倍。由于这种土地用途的转换是在两个所有者之间的转换，他们都有权利获得一部分转换带来的土地增值。这是任何一种商品或资源交易的基本逻辑。只有在价格高于出售者认定的价值时，出售者才会出售；只有在价格低于购买者认定的价值时，购买者才会购买。换句话说，对被征地农民的补偿金额，应在农业用途的土地价值和城市用途的土地价值之间。具体在这中间的哪个位置，取决于具体情况。

　实际上，如果我们遵循宪法的规定，还“农村集体”完全的土地所有权，他们可以直接与城市开发的土地需求者进行交易，土地价格自然会在上述农业用途的土地价值和城市用途的土地价值之间。究竟是偏高点还是偏低点，取决于双方的讨价还价能力。在最初，“农村集体”可能处于弱势，但在积累了经验以后，且当有若干个购买者互相竞价时，“农村集体”可能会与土地开发商们势均力敌，会自然形成一个公正且有效率的土地价格。