将“房地产开发商”说成是“中国特色”，这可以看作是一个笑话，因为“开发商”这个词本身就是一个外来词，英文叫做“developer”，也有人将它翻译作“发展商”。以为欧美只有私人拥有土地请设计商建筑商为自己盖房子，却没有开发商买下土地来盖了房子以后再卖，这可简直太夸大中国人民的市场创造力了。直到上世纪90年代初，在我们所熟悉的香港，最富有的人10个人里面至少有8个是从事房地产开发的；我们不太熟悉台湾，很多人都以为最富有的人叫王永庆，其实最富有的人叫蔡万霖，他就是一个地产商；在日本，中国人只知道索尼、丰田之类，却很少有人知道日本最富有的人竟然也是一个地产商，他的名字叫义惿明。至于美国，美国真的没有“房地产开发商”吗，以下是一个名为“著名发展商”的列表，来自一个百科全书网站，在介绍了“发展商”这个概念以后，介绍著名的发展商：

    其实这里面有很多我们熟悉的名字，购买了英超足球队的俄国人和他们比起来，小巫而已。

    这些人有多少财富？任何人都可以在网上查到。其实，上世纪90年代美国福布斯财富排名前100名的人当中竟然有60％是地产商，这种状况直到信息革命的成果真正转化为财富以后才有所改变，IT新贵取代了地产商。我们所熟悉的西方经济发展历史，是从纺织、到钢铁、到汽车、到电子直到IT行业，财富随着工业的发展在从事不同职业的人之间转移，但在这行业盛衰的背后，却有一个行业从来就没有衰落过，它就是房地产业。我们只知道德国有梅西黛斯－戴姆勒、美国有洛克斐勒、福特、日本有索尼、丰田等等，却根本就没有注意在他们的国家里，竟然还有一大群有钱人，他们的名字叫做“房地产开发商”。在比尔盖茨之前，美国传奇是Trump，如果有人以为美国不存在先盖好一栋大楼再来出卖给业主的商人，Trump先生会告诉你这里面有多少商业机会，因为他依然活跃在美国的商界和媒体上，一边赚钱，一边向人们讲述即使不会编电脑程序也能赚大钱的道理。可以这样说，在制造业时代，作为一个整体，最富有的人就是房地产商，尽管他们在工业发展史上什么名字也没有留下，但他们却积聚了大量的财富。今天，当市场经济来到中国，我们在为联想、海尔这样的企业可以强大而高兴的同时，对那些从来就不能将中国产品带向世界的地产商自然就抱有一种怀疑，甚至以为他们只是发生在中国的怪物。

    以为地产商是发生在中国的一个怪物的另外一个原因是，在国外，很多人盖房子不需要地产商的介入，于是就有曾经在国外生活过的人跑回来说：我见过不需要地产商就可以盖房子的，以此证明外国人的制度比中国好。这些人不读书也就算了，但因为自己必须向地产商买房子就以为中国没有不需要地产商也可以盖房子的事情，实在有些糟糕。中国有至少一半的人口生活在农村，他们盖房子就不需要地产商，都是自己与建筑商甚至设计师打交道。将房地产商驱逐出市场的伟大理想要实现起来竟然如此简单，你只要回到农村老家去就可以实现了；“民众直接”获得土地也根本就不需要什么经济学高手掺和，它每天就发生在中国广大的土地之上。当然，也有人看到了中国的农村不需要房地产商，所以就认为城市的房地产商完全是骗人的把戏。持这种看法的人不是在侮辱地产商会骗人，而是在侮辱自己的智慧。地产商连一向被认为不了解市场的农民都骗不了，如何可以在市场高手、经济学高手如云的大城市里面闹出如此之大的动静来？难道是因为他们热爱农民，不去赚农民的那么一点辛苦钱？

    房地产商是市场的产物，它不仅发生在中国，也发生在任何一个市场经济国家。同时，无论是在别的国家、还是在中国，都有一部分人不需要房地产商也可以盖房子，但这个事实与另外一部分人必须依靠房地产商才能盖房子并不矛盾，它们可以并存，而且它们必须并存。不幸的是，在中国，这两个事实的并存与它们在欧美的并存形式不同。在中国，它们存在于不同的地域里，在中国的城市里面，特别的大城市里，它们不能并存。由于比起生活在国外的人来，生活在中国的大城市里面的人没有第二个选择，他们只能依靠房地产商才能获得一个属于自己的住宅，所以他们非常愤怒。有趣的是，尽管如此愤怒、尽管中国有几亿农民不受房地产商的困扰，尽管农民兄弟近在咫尺，但他们却从来没有因此而羡慕中国的农民；他们一定要羡慕远在天边的“欧美国家”，因为在他们看来，既然自己少了一个选择机会，就一定是中国的市场制度不如人家“欧美国家”的好。这种情结蒙蔽了太多人的眼睛和心智。

    将地权看成是房地产开发商利润来源的秘密，这是对的。但是以为自己找到了这个根源就找到了消除房地产业高利润的方法那就大错特错了。持这种想法的人太高估了智者的智力，太小瞧市场的力量了。哈耶克曾经说过，所谓计划经济，就是有那么一些人以为自己掌握了市场的秘密，可以依靠自己的智慧来代替市场配置资源，消除市场配置资源时的弊病。他认为这是一种狂妄。市场中出现了房地产商，有那么多人认为这些唯利是图的家伙除了浪费资源，就没有做一件好事，合理的办法是将他们从市场中赶出去。所以有所谓“合作建房”出来闹腾了一阵；也有人大代表、经济学教授“建议”逐渐用什么办法取代房地产商；今天又有人主张“民众直接从政府那里获得土地”。“合作建房”还可以看作是一时冲动的产物，而后两种人，则是打着“经济学”的旗号要将房地产商从市场中“计划”出去。

    房地产业的高利润，秘密全在土地的垄断性质上，这个垄断是自然垄断，与垄断资本家的黑心肠以及什么权力垄断没有任何关系。任何一栋房子的位置都是唯一的，而且保证别人无法模仿。这就是房地产垄断的根本原因。“唯一”可以卖多少钱？同是一套晚装，“仅此一件”值多少钱？恐怕只有愿意花钱买的人才知道它值多少钱。这个道理大家都懂。问题在于为什么这里的垄断利润只有房地产商可以赚到？

    比如有人认为，“假如民众可以从政府那里获得土地”，这样民众就可以赚到这个垄断价值了，何必让房地产商赚走这笔钱。说这话的人忘记了一个更基本的原理：房地产商从政府那里获得土地，正是 “民众从政府那里获得土地”。这些已经从政府那里获得了土地的“民众”与有些人假如的“民众”在本质上没有任何区别。当一个人或者一群人自称“民众”去找政府、或者找任何土地所有人希望获得一块土地的时候，如果你是政府的工作人员，或者你是土地所有人，你如何区分他们是什么样的“民众”？是真的要给自己盖房子，还是要盖好了房子去出售？即使是“给自己”盖房子，住了两天是否可以上市出售？一旦有民众将自己的房子在市场上卖掉，他到底是“民众”还是房地产“商人”？所谓“房地产商”，无非就是有那么一群“民众”，凑足一笔钱，去买下一块土地，盖下一栋房子，自己舍不得住，拿到市场上卖给愿意买的人。我们总不能仅仅因为他们盖了房子没有自己住，就让他们连“民众”也做不成，只好被人看作是唯利是图的“商人”。退一步，即使他们是唯利是图的商人，难道商人真的就低人一等？

    士农工商，商人低人一等，这是中国封建社会的残余思想，虽然经过了二十年的改革开放，然而这种残余依然顽强。就因为他们赚取了有的人以为他们不应该赚取的利润，房地产商竟然连“民众”都算不上，这也算是所谓“权利经济学”的一大发明。房地产商也是民众！这些民众与别的民众唯一的区别在于，他们将自己的钱合在一起用的时候制定了一个章程，然后到政府去注册，再然后聘请一些专业人员来帮他们管理一些具体的事务。任何“民众”，如果想从政府那里获得土地，都可以用同样的方法。将钱合在一起是因为一个人的钱不够；要去注册是因为你要负一切有关盖房子的民事责任；聘请专业人员是因为盖房子必须有专业人员的参与，没有专业人员就可能闹出将壁橱打到别人家里去的笑话。即使你是再伟大的“民众”，要想获得土地，也必须和别的民众一样达到这几个基本要求。盖房子不是开玩笑，政府对任何想盖房子的“民众”设立一个公开的、一视同仁的门槛是市场经济的一个必要管理措施。没有这样的市场管理措施，市场中的骗子就会满天飞；有了这样的管理措施，如果有任何一个地方政府不允许任何“民众”用同样的方法从政府获得土地，那么就不是在报纸上纸上谈兵的问题了，而是应该直接到法院去起诉那个政府。

    有人当然会认为，政府设立门槛是应该的，但盖房子的这个门槛太高了。这就与你不幸要在中国的大城市里盖房子有关了。你本来只想盖一栋只够你自己住的房子就够了，可惜在中国的大城市里办不到，因为这种地方的土地太少了，中国的人口太多了，为了节约土地，要盖就一定要盖一栋至少住100户人家的高楼。要买下这样大一块土地，很多民众办不到，所以只好到办得到的民众也就是房地产商那里去买一套房子。而这个时候，房子的垄断利润已经给叫做房地产商的民众赚走了。这是市场规律，没有办法的事情。不过话又说回来，做不了开发商，不等于不想赚钱，也不等于赚不到钱，有一些叫做“炒楼团”的民众，专门买开发商盖好的房子卖，一样有利润。即使这些人都是混蛋，我们街坊王二婶，去年将自己的房子卖了，赚了二十万，难道她也混蛋？也因此做不成“民众”？一个人在市场上买房子，你如何知道他是“民众”、还是从事房地产买卖的商人？你如何知道他想不想赚钱？你又如何知道他能否赚钱？你什么都不知道，也没有人知道，唯一可以做的事情，唯一应该做的事情，就是在市场中对任何人一视同仁，不管他们的名字叫什么，不管他们是“民众”、还是“房地产开发商”，要没有门槛，大家都没有门槛；要设门槛，任何人都要面对同一门槛，只有这样，才有所谓的机会平等。这就是市场，残酷无情的市场。

    据说当年召集“合作建房”的时候，每一个大城市都有至少数百位乃至上千位的追随者，热闹一时。这么多人聚在一起，他们有三个共同的特点，第一、他们都认为房地产业存在暴利；第二、他们手里至少有买一套房子的钱；第三、他们都认为自己可以完成将房子盖起来这样一个过程。与此同时，据说还有银行承诺支持他们。既然如此，我有一件事百思不得其解：他们为什么不成立一个房地产公司，盖房子发大财去者？他们真的认为投资房地产可以有暴利吗？倒是另外一些民众，他们口口声声说做房地产生意赚不了多少钱，说这些话的人，却恰恰是那些把钱投入到那房地产里面去的人。这倒有点类似钱钟书先生的围城了，城里面的人都说不赚钱，倒是站在城外不进去的人，都在说里面赚大钱，说归说，就是不进去。不进去就算了，又没有强迫你，但城外的人却偏要强迫城里面的人，不仅不让他们做“民众”，而且不把这城拆了誓不罢休。这是什么心态？

    如果有任何人发现了房地产有暴利，也想分它一杯羹，唯一的办法，就是自己也去做房地产商。任何以为有什么招数可以“为民除害”，将房地产商驱逐出市场的想法，都不过是中国古来“无奸不商”传统观念披着不同外衣的一种延续。士农工商，商人已经低人一等了，房地产商更加等而外之。这对建设社会主义市场经济没有任何好处，只有坏处。

    房地产商一不会盖房子（房子是建筑商盖的），二不会设计房子（那是设计师设计的），三连花草都不会种（那是所谓园林供应商种的），他们凭什么赚钱？让这么多人，包括吃经济学这碗饭的人百思不得其解的就是这么个问题；有这么多人想尽办法要将他们驱逐出市场的理由也是这么个问题；以为房地产商是“中国特色”的人想不通的还是这个问题。要回答这个问题，其实只需要认真观察一下一个简单的事实就可以了。这个事实就是，在中国，农村没有房地产商。这个事实，其实大多数人都注意到了，但没有认真观察，所以他们将这个事实理解为可以证明房地产商是多余的。但如果我们认真观察一下，再加一点思考，问几个为什么，再加一点点经济学最基本的知识，房地产商存在的合理性以及他们为什么可以有那么大的利润，秘密就全在这里了。

    第一个问题：为什么房地产商只在城市出现，不在农村出现？前面说过，第一不是因为城市里的消费者傻，吃饱了撑的愿意让房地产商赚钱；第二不是因为房地产商特别善良，不好意思赚取农民的那么一点辛苦钱。它一定另有原因，所以，

    第二个问题：城市的房子与农村的房子有什么区别？房地产商不到农村去，是因为城市的房子和农村的房子之间存在一个根本的差别：城市的房子是堆在一起的，而农村的房子是独立的。无论什么人要在城市里面为自己“盖”个什么样的房子，他自己说了不算，他必须要和别的家庭商量；而在农村，即使大家的宅基地集中在一起，但任何人如果要盖自己的房子，不用和任何家庭以外的成员商量，自己就可以做主。就这么一点差别，就足以闹出那么大的动静来，让这么多人愤怒，让那么多吃经济学这碗饭的人想不通。

自己可以做主的房子，包括中国的农民，包括国外的独立住宅业主，都不需要什么房地产开发商，自己想盖房子就找施工队或者建筑商就可以了。再省一点，连施工队都不请也不算什么奇怪的事。这种事情还可以发生在不幸的大城市业主身上，他们有很多人都绕过了装修公司，自己完成“盖房子”的后续工作。因为到了这个阶段，他已经不需要和任何人商量了。

    而一百个家庭在一起商量盖房子就完全不同了。按照很多人的想像，包括经济学新古典理论的设想，商量盖房子就那么困难？非要房地产商来插一手？非常不幸的是，的确如此。一百个人要在一起商量盖一栋什么样的房子，其中巨大的交易成本足以使这件事情根本做不成。房地产商在这里起了什么作用呢？他无非是站出来向大家宣布：大家不用争吵，我出钱将房子盖起来，愿意要的花钱买，不愿意要的至少可以节约一点时间。房子盖好盖坏，到时候有没有人要，我自己负责，与大家无关。如果你是一百个家庭中的一个，你同意他的建议吗？如果你坚持不同意，就只好再到大街上去找一百个人，大家坐下来每天开会协商到底要在什么地方盖一栋什么样的房子，同时还要协商下次会议在什么地方开、将来的资金交给谁来管理、房子的质量问题由谁保证、出了问题由谁负责等等。这里所能列举的问题其实还只是冰山一角，八字还没有开始写，第一次会议的场租该谁付？即使你有本事到大街上找一百个愿意和你一起盖房子的人（就算你有互联网，结果也是一样），但一定解决不了这么一个基本的问题。房地产商帮我们解决的就是这么一类问题，他们没有什么高深的技术，没有任何专业设备 他们所做的事情看上去我们都会做，但他们能解决的问题却是我们一百个家庭在一起永远都解决不了问题：事先的支出由谁来支付？房地产商说：全部由我来支付！如果在你所召集那一百个家庭中，有任何一个人提出任何类似的建议来解决此类的问题，他就是一百个家庭中的房地产商，剩下的人要回答的问题就是：我们应该向这个自告奋勇的人支付报酬吗？

    降低交易成本不是一句空话，那是要花钱的。我们的经济社会中有这么多服务行业，看上去什么都不生产，竟然占了国民经济产值的这么大的比重，他们在做什么？在降低交易成本！他们的收入就是整个社会为降低交易成本支付的代价，社会并没有因为支付这个代价而“吃亏”，因为这个代价代表着社会一定因为这些交易成本的降低而获得了更大的好处。以为房地产商赚取的利润是社会的浪费（所以有将他们驱逐出市场的冲动），虽然它仅仅发生在中国，但类似的认识也曾经发生在国外。比如一直有人认为广告业是社会资源的浪费；甚至在经济学里面也曾经存在有一种错觉，以为任何企业都是一种浪费。豪华的办公室，高额的管理费用以及管理人员的工资，这些既发生在今天我们对房地产商的批评中，过去也曾发生在经济学对企业的误解中，这些经济学家都是权利、自由、价格、竞争理论的高手，但他们看错了。幸好有那么一些经济学家，他们坚信市场中的存在一定有它存在的理由，尽管过去的经济学知识不能解释企业的存在，但这并不代表企业就不应该存在。正是在这种信念的坚持之中，他们不断寻找一个合理的解释，最后找到了企业存在的理由，这个理由恰好就是交易成本。

    我们可以用同样的思路来看银行，它一不种地，二不做工，将别人的钱倒来倒去，它创造什么财富？可它偏偏就创造财富；再看广告公司，赚的钱全部转嫁给了消费者，它创造什么财富？律师号称“讼棍”，原告给钱就说原告有理，被告给钱就说被告有理，一群毫无是非概念的钱串子，他们创造了什么财富？在证券市场，张三赚的钱一定和李四亏掉的一样多，证券公司除了像赌场庄家抽头以外创造了什么财富？他们还真的全部都为社会创造了财富。即使我们不知道他们如何为社会创造财富，这也不要紧，我们只需要坚信，如果他们不能为社会创造财富，他们就一定会被社会所抛弃，不需要任何人操心，他们就会在市场中自动消失。任何服务行业的存在，其作用都是降低交易成本。但是如果没有搬家公司，我们可以自己搬家；没有旅行社，我们可以自己去旅游；没有装修公司，我们可以自己去找包工头。无非是辛苦一点，麻烦一点，但这些事情我们至少可以做到，因为这些事情不需要和其他人协商，几乎没有任何协商成本和谈判成本。我们甚至曾经自己做过家具，做过衣服，我们现在还在自己做饭；哪怕不去银行，将钱埋在地底下呢，虽然不那么方便，但这些事总是做得到的。唯有我们要生活在城市里，尤其还要生活在大城市里，如果没有房地产商，我们就只能和几百个家庭在一起永无休止的谈判、协商、开会，永远也住不上房子。还好我们足够聪明，竟然发现了还有一种方法可以解决这个问题，这个方法，非常不幸地只能叫做“房地产开发商”。

    房地产商帮我们降低了交易成本，他要求一点回报不过分吧。绝大多数人都认为他们要求一点回报并不过分，过分的是他们要求的回报太高了。我也认为他们要求的回报太高了，可惜他们并不这么认为，恰恰相反，他们一定认为他们得到的回报太低了。更要命的是，如果我们这些认为他们要价太高的人有一天去买了房地产企业的股票，我们马上就会转过来，也认为房地产企业的回报太低了，正因为我们认为他们的回报不够高，所以我们根本就不买他们的股票。这样的矛盾每天都发生在我们身边，包括到菜市场去买一根葱，买卖双方对价格的期望永远是截然相反的，这个问题如何解决呢？太简单了，用市场解决。

    房地产业高利润的秘密就在这里。它提供的服务为我们降低了巨大的交易成本，而且，它提供的服务竟然是不可替代的。哪怕是医院这样的服务，我们在生病以后都有可能自己去找一点偏方来来替代它的服务。至于其它的服务，就更不存在不可替代的问题。唯有房地产商，如果有人想绕过任何一个房地产商而获得一处属于自己的房子，唯一的办法就是自己去做房地产商。这是在土地紧张的条件下，市场为我们提供的唯一解决方案。既然是不可替代的唯一解决方案，“垄断利润”就是一个逻辑的结果，所以他们的利润率比别的行业要高一点。哪怕你是经济学高手，即使有天大的本事，也不能将这个利润降下来。

    我们每天说市场经济，如今市场经济真的来了，我们做好准备了吗？在这个问题上澄清模糊认识并非那么无关紧要，因为这种糊涂认识的直接效果我们已经看到了，就因为自己不知道房地产业利润的秘密，就一定要妖魔化一群从事这个行业的“民众”，说他们唯利是图，说他们依附权力，说他们垄断，说他们的是原罪的中国特有的怪物。总之，说他们什么的都有，就是没有人站出来说句公道话：他们的存在是市场经济的必然，符合经济学的原理，他们为我们社会主义市场经济的建设做出了重大贡献，他们使我们在城市里竟然有房子住。做事的要挨骂，不做事的永远正确，这习惯到底什么时候可以改掉呢？

    最后一个问题，秋风是自由主义者，自由主义者将房地产商打入“非民众”的另类，这本身就是一个奇观。他如何自圆其说呢，很简单，将这些“非民众”说成是中国特有的怪物，于是房价高企不下就成了中国之原罪的后果之一。批评中国本来是任何一个人的言论自由，但言论自由并不意味着你可以胡说八道。就算你真的以为“欧美国家没有房地产商”，这也不能成为批评中国的理由，这最多可以成为批评黄种人的理由，因为你自己也清楚，在黄种人的社会里，确确实实是有房地产商的，比如香港、台湾、日本、新加坡、马来西亚、印尼，等等，等等。当你拿出“欧美国家”来做批评中国的武器的时候，你真的认为他们“没有房地产商”的社会比有房地产商的社会更加优越吗？很可惜，即使“欧美国家没有房地产商”，它也不能说明说明他们比黄种人更优越；更要命的是，他们也实在不争气，弄出那么多房地产商来让你那诅咒“房地产商暴政”的伪自由主义无地自容。