一、房地产的属性问题

    最近关于房地产的争论非常激烈，主要缘由中央出台的有关房地产调控的政策措施。有的认为这是中央从以民为本出发而采取的一项正确决策，有的认为这是违背了市场经济规律的错误做法，是计划经济的延续。我们先不论谁是谁非，问题的关键是要找到判断是非的标准，没有判断标准的争论，最终只能是云里雾里，无法得出令人信服的结论。我个人认为，明确房地产的属性是解决当前这场争论的前提，也是判断是非的标准。

    房地产是不是商品？这是首先必须回答的问题。政治经济学认为，商品是人们用来交换的劳动产品。从这一简单的定义出发，判断一件物品是不是商品主要看两条：第一，看它是不是劳动产品，不是劳动产品的东西如自然界原有的空气、阳光、水等都不是商品；第二，看它是不是用来交换的，不是用来交换的，即使是劳动产品也不能说成是商品，如农民自家院子里种的用于自己食用的蔬菜、裁缝缝制的用于自己穿着的衣服就不是商品。用这两条标准来看住房，农民、市民自建用于自己居住而不是出售的房屋，显然不能算是商品，而开发商建设用来售卖的或者购买者不是作为自己居住的房屋，都是商品。

    那么，商品房的属性是否与其他普通商品一样呢？要回答这个问题，就必须把商品房与其他普通商品进行比较。通过比较，我们容易得出房屋商品具有以下几个明显的特征。一是房屋商品具有不可移动性，一般说来，一套房屋建在什么地方就固定在什么地方，不像其他商品那样通过搬运，可以使其发生位置移动；二是房屋商品使用周期的较长性，对于大多数住户来说，购买一套住房通常要住上几年，甚至几十年，国外学者研究得出住房平均居住周期为6年左右，而在经济欠发达的国家和地区则更长；三是非单体房屋商品的相互关联性，住在非单体住宅楼里的住户，虽然具有自己的产权，但由于同楼其他住户的存在，他不可能随意处置自己的房屋，必须受到一定的规范约束。上述三点决定了房屋商品不能像其他普通商品那样，不受约束地到市场上进行交易，所有者也不能像其他商品一样自由处置。

    在我们国家，由于土地的国有或集体性质，导致房屋商品具有不完全产权的特性。大家知道，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋是一种特殊商品，必须占用一定面积的土地，世界上没有空中楼阁。这一特殊性，决定房屋所有权除了对房屋本身取得一般商品的权利之外，还必需连带获得房屋所占用土地的所有权。在西方国家，土地属于私有，因而所建设或购买的房屋具有完全产权。我们国家土地全部属于国家或集体所有，所占用土地只能以租赁方式获得使用权（现在一般租用期为50年），使用权不等于产权，所以，我们的所有商品房的所谓产权，都是不完全的产权。

    综上所述，房地产是商品，但它不是一般商品，而是一种特殊商品，在我们国家，它还是一种不具完全产权的特殊商品。在弄清这一问题后，其他问题就可以引刃而解

 

    二、房地产的调控问题

    市场经济发展的历史证明，到目前为止，市场是最好的宏观调控手段，它像一只神奇的、无形的手一样，使经济和社会秩序井然地运行。但它也有失灵的时候，这就要辅之以政府的宏观调控。那么，什么时候需要政府出手呢？一般规律是，只有当总量或结构发生大的矛盾而市场又无法调节时，政府才能伸出那只“看得见的手”。

    目前中央的做法显然是基于房地产总量和结构已经发生了大的问题。温家宝总理主持召开的国务院常务会议指出，虽然房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。同时出台的六条措施中，有五条是关于调整总量和结构的。解读这些举措和后来出台的十五条细则，中央无外乎是想通过调节信贷、土地、税收和拆迁来实现供求总量基本平衡，通过规定套型面积比例、廉租房、经济适用房供应量和有关政策优惠来实现供给结构的基本平衡，最终使老百姓买得起房。中央的宏观调控无疑是十分需要的，关键是调什么？怎么调？

    按照经济学的基本原理，一种商品的价格主要是由供求关系决定的，当它供过于求时，价格下降；当它供不应求时，价格上涨。根据这一原理判断房价，上涨的根本原因在于商品房供给小于需求。在供给小于需求的情况下，调节的方向只能有两个，一是增加供给，二是缩小需求。缩小需求显然是行不通的，理由是目前我们国家的住房需求大部分是刚性的。据建设部门的数据，2005年全国城镇人均住房建筑面积只有26平方米，比2000年提高了6平方米。以一个3口之家来算，一家居住面积不到80平方。如果仍按2000-2005年平均每人增加1.2平方米计算，年全国城镇住房需求将达到6.24亿平方米，而央行发布的数据表明，到2005年12月底，全国商品房空置面积也只有1.43亿平方米。因此，调控不是只能是扩大供给。而中央的调控方向正好相反，这就是为什么去年以来越调控房价越高的原因所在。在这方面，要学习上海刚解放时期我们党的做法，你囤积粮食，抬高粮价，我就大量地向市场上投放粮食，增加供给，直到把你挤垮为止。

    至于调整结构问题，我们现在的做法更是值得商榷。首先是判断结构失衡的依据是什么？我不知道中央有关部门是否经过慎密的调查，如果调查过，调查是否覆盖了全部。我们是一个大国，国情复杂，东部和西部不一样，南部和北部不一样，同一个省内各个市、县也不一样。个别不能代表一般，少数不能代表多数。其次是即使这个问题存在，硬性规定比例是否适合呢？宏观调控并不等于行政调控，根据西方资本主义国家的普遍经验，政府调控的第一手段是经济手段，其次是法律手段，最后才是行政手段。结构最终是由需求决定的，开发商建大房赚钱，但消费者不买，他就赚不到钱。大房卖得出去，说明大房有市场，如果小房子有需求有市场，开发商就会去建小房子。你认为实在需要调节，只能采取大房子多收税，小房子少收税，甚至不收税，而不是强行规定他建70%以上。强行规定的结果，要么把房地产市场搞死，要么政策得不到执行。去年6月份开始的二手房征收20%所得税没有得到落实，就是一个很好的例证。

 

    三、地方政府与房地产的关系问题

    在这场房地产问题的争论中，地方政府受到了无情的指责。有的认为地方政府是房地产价格居高不下的罪魁，有的认为是地方政府和开发商共同推动房价上涨，有的甚至说房地产新政难以执行是地方政府和中央博弈的结果。因而有的人公开提出要割断地方政府与房地产间的“利益链”。那么，究竟怎样看待地方政府在房地产中所扮演的角色呢？

    鉴于去年以来中央的宏观调控政策，各级地方政府都不敢明言房地产是自己的支柱产业，之前已经明确的也不再提及。但正如国务院总理温家宝所指出的那样，房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，这是无法否认的客观事实。我所在的城市去年房地产投资占该市总投资的1/7，税收占该市地方一般预算收入的1/4。这还只是从直接投资和收入来看的。如果考虑间接拉动则更加可观，去年我市仅土地出让金一项就营收了30多亿元。所谓经营城市，说得直接一点就是经营土地，经营土地最重要的是要靠房地产拉动。土地使用粗略可以分成三块，一是社会事业用地，一般以划拨形式供给；二是工业用地，地价较低，主要是放眼未来；三是商业用地，其价格最高，是城市建设经费的主要来源。而在商业用地中，房地产出让收入占绝对的比例。因此，房地产对一个地方政府来说，不是至关重要的问题，而是性命交关的问题。苏州是全国经济发展最快的城市，其财政收入也很高，2005年地方一般预算收入达到316.8亿元，但相对全社会固定资产投入1870亿元来说，财政收入显得捉襟见肘。更何况这些钱首先要考虑吃饭和社会事业发展。那么这么大的投入哪里来，只有靠土地。可以说，如果房地产链一断，土地链就断，土地链一断，地方政府的资金链就断，那地方政府就很难有大的作为。

    房地产对地方政府来说，是痛苦的两难选择。一方面如前所述， 房地产是拉动地方经济发展最快、最直接、最强大的动力，也是地方领导人出政绩最佳、最捷径的道路。现在考察一个地方领导特别是主要领导，一看经济指标，二看城市面貌。房地产既能拉动经济发展，又能改变城市面貌，而且立竿见影，明智的领导当然会毫不犹豫地选择它。况且现在的地方领导都是异地交流，一般干不上两届，要想快出成绩，出好成绩，当然首选发展房地产。另一方面，中央宏观调控越来越紧，可供土地越来越少，供求矛盾越来越大，房价越来越高，老百姓的意见越来越多，由此产生地地方政府的怨气也不断升高。地方政府领导好像风箱里的老鼠，两头受气，既受到上面指责，又要挨老百姓的骂。

    出现上述现象的原因是多方面的，中央不能老是怨地方政府。正如一位哲人说的那样，某一现象，偶尔出现，要从方法和能力上找原因；反复出现，要从规律性上找原因；普遍性出现，则要从制度上找原因。所以，要想割断地方政府和房地产之间的利益联系，更多地要从深层次的制度层面去思考，而不是简单地用行政方法去调节。