疑篇：楼市万人坑要开挖吗？

一出名叫“宏观调控”的大戏还没有真正开始呢，张广宁刚刚把锣敲起来。昨日，广州市委书记朱小丹又放出话说，要确保城中村改造不出现钉子户。看来，广州市政府是自有金刚钻在手，否则怎么敢轻揽这个瓷器活儿？

中国的楼市或许正在挖掘一个埋葬万千投资者的万人坑——这是看到候宁先生博客上“股市万人坑正在提速挖掘”(http://blog.sina.com.cn/u/5869d5a8010008qh) 之后，结合张广宁市长推行新政的积极态势，蹦现在脑海里的一种朦胧感觉。而这个楼市万人坑的挖掘者很可能就是和广州市长张广宁持相同政见的一批政府官员。

想当初，为了催熟中国股市，每一只股票上市，都被政府渲染为一颗摇钱树，每一次股市飙升都被政府解读为资本市场的发展。本来业绩平平的一批企业，经过政府积极参与的包装，把一批破烂从整体上剥离，只穿着光鲜耀人的一件“优质资产”内衣就走上了股市前台。而圈了大把的钱财之后，就是一个个的ST，一个个的所谓重组，一个个的退市，一个个莫名其妙变成了空壳再买壳卖壳……十几年下来，多少股民赔得是血本无归伤心欲绝。而在股市从千点拔地而起的时候，这些人想翻本都没有资本可用，抑或心有余悸有钱无胆了。

楼市和股市看来要走着惊人相似的道路了。原本都是资本市场，只不过充当道具的商品有所差异而已，一个是货币一个是建筑物。当年，某学者激昂地宣称，中国的小康家庭都应该拥有两套住房，令向往小康的国人个个眼睛放光。政府为了发展房地产市场，积极鼓动银行在国民的信用水平远不如美国的次级信用的情况下推出房贷，以购车买房为消费指引大幅度提高公务员工资等等，从此，中国的房地产在成了各级政府的一个财政收入之源，也成了中国最富有阶层的一个大育婴室。现在，类似广州这样的富有都市，大概钱已经圈到手了，房奴的卖身契也签好了，人为扭转牛头的时机基本成熟，于是乎，张广宁之类的观点便顺理成章地出笼了。

勿庸置疑，和股市暴跌是大批股民被套牢的情况将是一样的，为数众多的房民先是忍耐，有一批转入房屋租赁市场靠出租房屋维持，然后是一批忍无可忍急需资金的房民开始斩仓割肉。直到像股市到达千点时千万股民怨声载道一样，房民对政府的抱怨充斥各种媒体，最后打压政策宣告松动或取消，房市在低位企稳。

和股市有所不同的是，股市低位接盘的人多数都会是下一轮牛市的巨大获利者，但是，楼市不然。除了坚持到底的房民可以逐渐恢复元气之外，楼市低谷接盘的人大多不是投资楼市的房民，而大多是真正的住房者，即便是房价回暖，他们也不可能抛掉拥有的房屋去住到大街上。

当然，不排除原本不是楼市投资者的人，在这个过程中可能无意之间变成了“准房民”。因为许多在楼市低谷买房的人原本也不是住在大街上的，买到新房之后就真的变成了某经济学家所说的拥有两套住房的小康市民了。如此，在楼市回升时，二手楼房也会水涨船高，很多人就会留下新房卖掉旧房。

市场街坊流传的顺口溜说男人“三大怕”：炒股变股东、炒房变房东、泡妞变老公。现在看来，一下子冒出一大堆“房东”的时候可能就要到了。

如果楼市万人坑开挖，有一点可以肯定，这万人坑累累白骨中绝大多数是房民散户，而不是顶端的开发商，就像股市狂泻时券商因此倒霉的是少数，而股民散户更悲惨一样。一些人想通过打压房价来报复开发商以解心头之恨的想法怕是也要落空了。

经济学人都知道市场是建立在需求之上的，但是很多人没有从理论根基上认识到，这种认知是粗浅的，完整的认识是“市场是建立在非必要需求之上的”。非必要需求，就是对应于盈余的需求，就是萨依所谓“供给决定需求”所说的由多余的供给能力繁衍出来的需求。其实，西方经济学中有“有效需求”这一概念，就是有支付能力的需求。而具有支付能力，在经济学上就不是穷人而是富人。支付能力有强有弱，但是只要你能支付，在你所需要的对象上来说，你就是富人而非穷人。

如果政府认识不到住房问题有市场和非市场两部分构成，不把精力放在无条件解决无房户的基本居住条件上，而是希望通过打压楼市来相对提升穷人的购买能力从而把他们也赶进市场，其结果可能是不仅仅没有公平解决原有问题，还带来市场的剧烈动荡产生新的更加严重的社会问题。

想想看，广州市有多少人？有多少人没有住房？有房的人和无房的人比例是多大？如果广州的房市在人为打压之下一落千丈，多少人会认可自己的资产急剧缩水？广东是外来人口非常之多的地方，如果推行带有优厚福利性质的住房政策，这些外来人口有没有分一杯羹的权利？廉价的房屋给谁不给谁？……这恐怕都是广东政府不得不考虑的问题。

或许以上仅仅是钱皮忧天，从热炒美国次贷危机(http://ecoblogger.bokee.com/6166685.htm)l可以看出政府投鼠忌器的心态，从何谓降低涨幅以及计算方式的含混也可以预感调控的虚张声势。没有房子的贫民要的是实实在在的房子而不是一种宣称和一个许愿。

   惑篇：是谁让利益铁三角有了裂痕？

《西方经济学的终结》曰：政府一定要对底层民众负责，一定要对关乎民众生存的必要需求负责；而市场只对非必要的需求“负责”，只对有支付能力支撑的有效需求“负责”……

这样一遍又一遍地重复着自以为有着坚实理论基础的“需求两分”论，说着说着，突然脑袋一激灵：果真是人皆昏昏惟我昭昭吗？官员们真的一个都不懂吗？如果官员们只是嘴上说着糊涂而心中揣着明白怎么办？

基于对中国房地产发展过程的分析见证，一直就认为这是一个“房银政三位一体”的模式。房地产商、银行、政府是一条产业链栓着的三只巨型蚂蚱，房地产商在前面冲锋陷阵，银行提供财力支持，政府保障政策扶持。这种模式的结果当然是银行转到了大把钞票，房地产商变成了亿万富豪，政府赢得了发展经济的辉煌业绩和城市的日新月异的面貌和迅猛的扩张。当然不能说这有什么不好，大大小小的房地产商也是民众的一份子，银行赚了钱也不能吃还得再投资从而发展了经济，而政府发展经济改造城市原本也是民众的愿望。可是，悄然无息当中，对政府对银行对房地产商巨大的抱怨在一些人心中开始酝酿并迅速向周边蔓延开来。

房地产，这个给无数人带来财富，给国家带来新面貌的产业，竟然变成了和近代历史上最臭名昭著的“三座大山”联系在一起的一个词语！

似乎有人要挖山了！广州市市长张广宁让人们听到了铁锹的声音。张广宁明白地告诉广州市民暂且不要买房，一定会把房价降下来。但是，真不知是要把房价降下来还是把房价上涨速度降下来，从书面资料看，张广宁并没有使用把房价降下来的措词，还是使用把涨幅降下来这一和中央保持一致的说法。

张广宁真的要拿广州的房地产业开刀吗？又真的敢拿它开刀吗？是他个人执政理念下的个人行为还是广州市政府的集体决策？如果是个人行为，一定不会成功！连愚公挖山都知道组织全家老小齐上阵呢。如果是广州市政府的集体决策，那么，“房银政三位一体”格局在广州原本不存在吗？广州的房地产业是独立于政府和银行而发展起来的吗？

以上问题并不好简单回答，因为它不简单。但是有一点钱皮知道，全国其它城市地方政府很大程度上是不会积极效法模仿张广宁新政的。很多不知道在作为发展中国家的中国属于第几流的城市都在叫喊着要做“国际化都市”，要成为“地域经济的中心”。什么是国际化都市？什么是经济中心？大呗！哪有人烟稀少的国际化都市？哪有门可罗雀的经济中心？没有。于是乎，人为地对城市拔苗助长就成了造就大都市的必然之路，而带头的产业就毫无疑问是房地产业。

广州是中国南方重镇，是一个成熟的地域经济中心，在国际上也算是一个大都市。抑或张广宁已经不在需要像其它小城市一样强调建设大都市的意义，占据着调整产业发展模式的先机。但是，成事要讲究天时地利与人和，天时地利广州市政府有了，而“人和”未必就有，广州市房地产业会随张广宁抑制去吗？广州周边佛山中山庞大的建材产业群会随张广宁调整去吗？比愿意集资建房的人多得多的广州市民会对手中物业的大幅度贬值说无所谓吗？

在我居住的这个中部中等城市里，大力发展房地产业是市政府坚定的工作目标，大幅的表语旗帜挂在街道两边的大楼上，宣讲在电视节目里。为了房地产业和城市层次的提升，不惜血本把城南大片农村征地拆迁，平地上挖出一个诺大的人工湖泊水系，建起了一个崭新的行政区；为迅速凝聚人气，连市政府及其附属机构都迁往新区，号召市民积极到新区购房置业。几年折腾下来，投入的资金可谓令人瞠目。为了新区的品味档次和在若干年内能够保“新”，楼盘的档次价位可想而知。但是，夜间驱车在新区兜上一圈，除了为烘托新区景象闪烁在黑夜中的新立路灯之外，人影稀疏，黑黢黢的高楼群静立在大地上让人犹入战后空城。

面对着这个骑虎难下的局面，不要说以此赢得了辉煌政绩的前任市长，就是火气十足的新官上任，也不敢对房地产有丝毫的怠慢。海南当年开发时轰轰烈烈的局面和房产泡沫破灭后严重的烂尾楼后遗症至尽还历历在目。当年的巨大资金亏空和发展策略失败的责任是如何被消融的没有人知道或者知道也不愿意说，但是，现在绝没有人有胆重走这条路了。现在骑上这匹烈马想下来就不容易了。

张广宁的举动似乎意味着“房银政铁三角”要被打破了。但张广宁为何要打破这个政府也可以从中获得巨大利益的铁三角呢？从利益共享的角度来看，政府似乎不具有打破这个利益共同体的愿望。难道是想清楚“金杯银杯不如老百姓的口碑”了？

但是，或许在利益面前没有永远的朋友和敌人。守卫这个三位一体同盟是三方都要遵守的潜规则，不光是政府。作为利益共同体，就应该利益共享风险共担，这样才能够长久合作。但是实际上，有一方没有遵守这个潜规则，这大概是铁三角内部开始产生问题的开始。这一方不是政府，而是开发商，直言不讳的任志强就是它的发言人。

抑或是资本的贪婪所致，任志强放弃了他在共同体中应该承担的责任，只顾开发商自身利益而放弃了遵守潜规则的责任。放弃就放弃吧，但是千不该万不该再把实情说出来。一番“只为富人盖房”的理论，虽说符合主流经济学理论，但是这是摆不到桌面上的。只做不说是潜规则，敢作敢当固然是男儿本色，但就打破潜规则了。任志强没有认识到自己首先应该是一个市场江湖中人，之后才是一个敢说敢当的男人。

你这样赤裸裸地把政府对穷人的义务明说出来，政府就变成了住房问题的罪魁祸首，政府本来想推掉一点责任和义务，让你开发商分担一点，你们就是不愿意多建一点普通住宅，还明着把民怨之火引向政府，把政府不作为的事儿抖搂出来，把自己的同盟伙伴陷于不仁不义之中，自己倒落得个清高，你说这个三位一体的利益三角如何维系？

当政府苦劳很多最终反成罪人，民怨忍无可忍的时候，选择拿破了潜规则的惹事房地产商开刀也就不奇怪了。就是嘛，本来是一家人，哪有好处都让你得，埋怨全让我落的道理？

窃以为，一个可以让政府摆脱出力不讨好尴尬局面真正解决问题的办法，就是政府只要回归自己的位置。可以把面对房地产业的高税收作为宏观调控手段，把这部分财政收入转移支付补贴给无房贫民，可以让开发商拿一点，银行凑一点，政府再扶持一点，由政府出面组织针对底层无房贫民建造普通房屋。而高端房地产就让它……唉，这不是明摆着要让政府做义工变清水衙门吗？又自作聪明了，别人未必不知道有这一招儿，如果直说出来，不也变成了任志强？不对，任是三角之一，本人只是旁观者而已。