早在去年底，我写了《此轮房市调控政府胜算不大》http://blog.sina.com.cn/u/5562bb43010006b8 一文，其后又有多篇帖子和时寒冰先生于凌罡先生张广宁市长等唱反调，也曾遭到以老百姓名义的漫骂诅咒，但是随着近日一批批房价上涨、房地产投资强劲增长数据的披露，政府对房地产宏观调控的流产已经不需要再有任何争论了。可以说不幸言中了。
  不过也只能说是不幸言中，因为不是本人水平多高，而是其中技术含量实在太低。明明白白摆在那里的需求事实和需求决定价格的原则，有些人就是不愿意认同。指出房价调控行将失败，就像说出看不到皇帝新衣一样，只需要童言无忌的直率就可以了。
  在广州，张市长的住房降价大戏也渐渐鼓稀锣疏。当调控失败已无异议的时候，呼吁推出更严厉的第三轮调控措施的呼声已经响了起来，看来，要以民众的名义和民众需求指向对抗到底者还大有人在。面对呼之欲出的新一轮调控，其中有人指出，第三轮调控要把重点放在增加民众收入之上，如果大家都买得起房子，自然就不吵闹房价高了。
  果真如此？本帖就房价和居民收入的关系做一个简单的分析，我们一起来看看房价和收入的关系以及房价的可能走势到底是什么样子。
  时下据说正在调查国企职工的收入状况。有人甚至根据自己的计算已经放出预言说这次要给国企职工提升3％的工资。会不会升怎么升都不敢随意附和，但是N年前自己在国有特大企业工作时的情况还想得起来。某一日到市场上买菜，发现菜价竟然比昨日高出许多。问菜贩为何会突然集体涨价，菜贩回答说，你们都升工资了，我们不也应该增加收入吗？却原来厂内调升工资的消息菜贩子比员工还早知道了，调升的工资还没见影子，菜贩子这里已经先行代收了去。回到厂里，同事有人开始抱怨说，升的工资还不够物价上涨呢！有啥意思？！还有人说，干脆咱们下班也去批点菜来卖，好把上升的工资留在自己口袋里。
  是啊，名义收入和物价一起上涨，实际收入水平没有任何改善。换句话说，居民要的是实际收入水平的提高，而不是名义收入的上涨。当大家扛着一麻袋的钱去买菜的时候，谁也不会为成麻袋的钱而高兴。
  说到这里，大家一定会想起“恩戈尔指数”这个东西。“恩戈尔指数”是居民用于必要生活消费的收入占总收入的比重。恩戈尔指数越小，自然是居民用于必要消费品的部分越少，或者说有越多的“闲钱”剩余下来用于其它非必要消费。这就是一个实际收入水平的概念，也就是说，居民其实在乎的是恩戈尔指数能不能降低，也就是说挣的钱除了必要吃穿还能剩余多少的问题，物价高低其实都无所谓。但如果大家真的到了对房价无所谓的地步，政府就不再调控房市了吗？
  《西方经济学的终结》基于需求两分法（必要需求和非必要需求）把居民的消费预算简单地写为：I＝QmPm＋QnPn，其中Qm、Qn分别为必要消费品和非必要消费品的需求量；Pm、Pn分别为必要消费品和非必要消费品的平均价格水平；I是居民的收入。针对这个消费预算方程，恩戈尔指数就是e＝QmPm/I＝QmPm/[QmPm+QnPn]，由此式可以得出：

Pn＝I（1－e）/Qn
  由此式可以看出，假如在某个时期，居民感到名义收入I增加了，而且实际生活水平也提升了（即e减小了），则对于某一个稳定的非必要需求品数量Qn来说，Pn必然表现为一个上升的态势。或者反过来说，价格上升是收入增加的结果。
  或许这样表述太过罗嗦，那就换种方式表述吧。早在十八世纪大卫·休谟（1711－1776）就认为，“一切东西的价格取决于商品与货币之间的比例”、“流通中的货币与市场上的商品之间的比例决定着物价的高低”（《休谟经济论文》）。简而言之“币增则价涨”。显然，当居民收入增加之后并满足了必要需求之后，用于非必要消费品的钱就会多起来，即在非必要品市场上，货物与货币的比例就会下降，即非必要消费品的价格就会上升了。
  就国人的消费习惯来说，自古都是富足之后置地买院大兴土木。如果国人口袋里的钱多了起来，你不让他置地买院建房子还能让他干什么？因此，房价的飙升是居民购买力增加的必然表现和结果，是居民实际收入在逐步攀升的表现，是一件可喜的事情而非令人担忧的事情。相反，如果人们都没有钱不去买房子，或者有钱也不去买房，房价自然会一落千丈，这其实并不是什么可喜可贺的好事情。因此，钱皮说《房价这么高都怪于凌罡》http://blog.sina.com.cn/u/5562bb43010006uu，——房价硬是让腰缠几十万要自己建房的“穷人们”和动辄把千百万资金呼来唤去的“炒房团”给顶上去的。
  这一事实也告诫那些把“刺激内需”挂在口头的人，需求从来都不需要刺激，趋利，是理性人的本能。不过话又说回来，中国有这么个能够支撑一个庞大房地产市场的人群存在，政府又缘何要为民众的富足而担忧？调控的目的是什么？如果仅仅是为了控制GDP增速，那么大幅度收紧银根和地根就是了——没有了地，想盖多楼房也是妄想，已经盖好的楼房没人有余钱来买也是枉然。经济的增速，还是过去的“物质核算体系”能说明实质问题，而以GDP货币核算说明不了什么，而且还往往误导宏观政策指向。
  市场机制本质上是一个基于个人能力而言的公平秩序。而个人能力天然不是相等的，而是相差悬殊的。这就是市场机制必然带来因为个人能力差异的收入差距。面对一个共同的市场，某一种商品有人买得起有人买不起，这没有任何异常。不少人一直认为，市场是为了大家都过上好日子，这不过是对穷人的一个忽攸罢了——市场不过是为有能力的人提供了一个博弈机会而已。如果政府不打算消除来源于市场的收入差距，那么就不要试图通过调控方法解决部分人的“买不起”问题，今天你让他买得起，明天他还会盯着更高档的商品继续抱怨买不起。或者说，恩戈尔指数下降之后多余的钱总是要寻求出路的，只不过在国人的这个置地买房的消费习惯控制下演变成了房子问题，如果房子不是问题，就会有新的耐用消费品取而代之成为另一个问题点。
  可以预期，如果国民收入继续增加，房价必然继续攀升。这是毫无疑问的，除非给出国人有钱不会去买房的理由来。因此，希望增加居民收入来消弭对房价的抱怨只能是又一轮失败的举措。
  如果居民没有基本的住所，这是必要需求领域的问题，必需品的“买不起”问题不可能通过市场解决，只有通过非市场化的政府措施解决。新近上任的法国总统萨科奇希望通过法案使得全体国民享有房屋居住权，萨科奇声称，对于任何没有住房的法国公民，将在两年内为他们提供居所。当然显然毋庸置疑显而易见，这个政府提供的居所不可能是豪宅和别墅，不是合作建房者要建在首都中心还有停车位的“廉价房”，而只是基本的居所而已。这些被我们称为资本主义的西方国家的政府都能够认识到居民的必要需求是政府的责任，而我们的社会主义政府却要执意把它推给市场，我们的国民对市场不接受这个任务（任志强不给穷人盖房）感到愤怒不已，实在是令人费解。也难怪总是有人说社会主义不是在东方而是在西方得到了实现。
  政府在房地产问题上需要做的，窃以为是要向萨科奇学习，通过一个法制化的政策解决无房公民的住房问题，而不是屡败屡战再接再厉推出新一轮房地产调控政策。不过需要提醒的是，不要把“公民”误解为“市民”，不要把新政变成支撑摇摇欲坠行将瓦解的城乡二元户籍政策的一个新支点。