中国大中城市房价的畸形增长，引起社会各界的广泛关注。政府采取了各类措施规范房地产市场、抑制房价过快增长，但收效甚微。老百姓怨声载道，认为政府没有动真碰硬。但实际的情况是，政府已经尽了几乎最大的努力。只是，政府所看到的诱发畸高房价的因素并不全面。政府和理论界看到了这样一些因素：如中小户型供应量不足，如百姓买涨不买跌的畸形消费（投机）心理，如房地产市场自身的不规范，如没有稳定、可持续、覆盖面不断扩大的住房保障体系，如二手房市场炒作过度频繁，等等。而对另一个重要原因却始终没有提及——中国城市化快速推进的过程中，大中城市过度扩张，城镇体系布局不合理，以及因此而造成的劳动密集型产业过度集中在少部分大中城市，从而吸引农村（外来）人口的过度集聚，是诱发一些大中城市房价过快攀高的重要因素。

  一、农村人口向城镇加速转移，形成巨大的商品房需求

  联合国人口基金在2007年6月26日公布的《二00七世界人口状况报告》提出，“中国目前正处于城市转型的高峰期，每年大约有1800万来自农村地区的人口进入城市。”

  这部分人（包括打工者、大学生分配、小老板进城、农村亲属投靠子女等）进入城镇（城市和县城、集镇），无论是租住，还是购房（在初期，自然租住占绝对高的份额），其实际住房需求都十分惊人。以人均20平方米测算，每年城市必须为这些人提供3.6亿平方米的新增住房面积。

  而来自中国网《2006年中国房地产发展状况》公布的数据显示，2006年全国商品房实际竣工面积5.3亿平方米。农村人口向城市转移形成的住房新需求，占当年商品房实际竣工面积的比例为68%。只有1.7亿平方米的面积（总供给的32%）被原有城市居民及流动人口用于改善住房条件。可见，“供过于求，泡沫过大”的评价无疑是站不住脚的。确实有许多城市居民购买了两处或多处住房，但这些住房还是被庞大的、外来人口的租房需求所淹没。严格意义上的空置房比例，并没有相关媒体炒作的那样危言悚听。

  以最新的每年1800万农村人口转移到城市计算，中国城市化率每年提升的幅度是，0.18（农民转移数）亿除以13亿（全国人口总数），结果是1.4%。而建设部公布的数据显示，1978年至2003年，我国城镇化率由17.92%提高到40.53％，每年提高近1个百分点。而从2000年的36.09%提高到2005年的42.99%，平均每年提高了1.38个百分点。可见，近几年中国的城市化进程呈加速趋势。

  需要强调的是，今后几年，是中国大力推进小康社会进程的关键几年，中国农村人口向城镇转移的速度还将进一步增大。在目前紧缩土地上市、提高房地产市场进入门槛、而经济适用房建设规模并不大的情况下，城镇的商品房供应面临严峻形势，在供求关系的影响下，房价的高企将不可避免。这是大家都不愿意看到了，但事实难以回避。

  二、农村人口向大中城市过度集聚，造成大中城市商品房供求关系失衡

  国家统计局《2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报》中的数据显示，以2005年11月1日零时为基准点，全国流动人口为1.47亿人，其中跨省流动人口4779万人，占32%。这基本意味着，全国近1亿5的流动人口，在省内选择完大城市后，有1/3近5千万人跨省向一些经济更发达的城市流动。

  前文已述，从全国大局的角度来看，农村人口向城市的加速迁徙已经形成了对城镇商品房的巨大需求。试想，如果这些农村人口再向少部分大中城市集聚又会是怎样的结果？用“灾难性”这样的词来评价，可能过于夸张。但是，从这个角度再看大中城市房价畸高问题，就更容易理解其中的因果关系了。

  《中国信息报》《2005年地区生产总值逾1000亿元的城市达26个》称：至2005年底，全国共有建制市661个，其中直辖市4个，副省级市（中央计划单列城市）15个，地级市268个，县级市374个。2005年，在全部286个地级及以上城市中（不包括拉萨）400万人口以上的城市13个；200-400万人口以上的城市25个；100-200万人口的城市75个；50-100万人口的城市108个；50万人口以下的城市为65个。50万人口以上的城市占77.3％。200万人口以上的城市38个！

  而事实正是这样，每年向城市转移的农村人口中，绝大部分流向了大中城市，流向了“珠三角”，流向了“长三角”，流向了“京津唐”，流向了北京，流向了上海，流向了深圳，流向了广州，流向了杭州，流向了南京……所以，上述城市成为高房价的代名词，就再自然也不过了。

  大中城市产业过度密集，城市过度扩张，人口过度集聚，不仅带来了严重的大城市病，带来了社会的不和谐，而且，势必带来房地产业的畸形繁荣和畸高价格。所以，尽管万夫所指，尽管各类调控政策昭昭，尽管中央查处的决心信誓旦旦，但那些房价名列前茅的城市，无一例外是特大城市，也无一例外房价屡调屡高。

  三、解决房价畸高难题，大中城市必须调控发展规模、调优产业结构

  大中城市之所以吸引大量人口集聚，最重要的因素是大中城市的二三产业非常发达。特别是劳动密集型产业在大中城市的过度集聚，形成了庞大的用工需求，是导致人流向大中城市集聚的最主要因素；而大量人口的集聚，又为三产服务业提供了大量用工机会，形成了人口向大中城市集聚的恶性循环。从经济学的基本原理看，价格是由供求关系决定的，尽管中国房地产市场有着这样那样的特殊性，但供求关系决定价格依然是影响价格的最重要因素。通过供求关系来调控房价，仍然是唯一恰当的选择——当大中城市难以大规模提供既实惠又价廉的住房以平抑房价时，那么最好的调控方式是调节需求。为此，提出以下建议：

  第一，在城市化不断加速的进程中，应当制定适合国情的城镇发展规划。通过规划、通过出台扶持政策、通过土地供应量的调整、通过就近就地的户籍制度改革，加强控制和引导，大力发展中小城市和中心集镇，促进农村富余劳动力的就地转移。劳动力就近就地转移，是保障农民工权益，保障农民工做人的基本尊严，保障农民工基本的生活质量的最好办法，很大程度上可以维护社会的治安稳定与社会、家庭的和谐。

  第二，限制特大和大中城市的无序发展；同时，在城市规划中，突破以往同心圆式的传统规划模式，着力推广松散型的、板块化的大中城市发展模式，避免单极化的城市模式所导致的局部地区房价过热的现象。这样做，一举两得，又可以在很大程度上缓解“大城市病”，提高大中城市的发展层次和生活质量。

  第三，加强全国范围内的产业规划布局。象搞农产品区划那样，规划引导、政策扶持，在最合适的地区，布局最合适的产业。在项目审批过程中，严格控制特大型城市和大中城市内部或近郊发展劳动密集型产业。引导和鼓励大中城市推进产业升级转型，重点发展资金密集型、技术密集型、用工少用工层次高的高附加值产业。引导劳动密集型产业布局到那些经济欠发达、但富余劳动力较多的地区。避免数年后，再在国内不同地区间进行不必要的“产业梯度转移”，造成重复建设和严重浪费。

  当然，在全国范围内优化城镇体系布局，着力发展中小城市和中心集镇的同时，政府要下决心，花大力气建立“稳定的、可持续的、覆盖面不断扩大的住房保障体系”，因为，政府虽不必保证每个人都买得起房，但必须保障“居者有其屋”；同时，要通过市场化的手段调控房地产市场的发展，并严厉打击房地产市场存在的不规范行为。只有多着并举，才能保证中国房地产业的健康发展，也才能最大程度地保障城乡居民的合法权益。

 

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王向荣 扬州，wqianrui@tom.com