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灰色利益三角链条
作者:何念民    发布:2008-02-25    阅读:1886次   
    
制度交叉利益冲突
 
  现行土地制度和土地法是在计划经济时代的产物,与当前的市场经济的环境产生明显的冲突,必然会遇到许多不可调和的矛盾,必然导致许多严重的社会问题和深层次的政治矛盾。
 
  两种体制交叉环境中的土地导致社会不同利益集团的利益冲突和权力争夺:
城市快速发展占地大量侵占农业土地,有限的农业土地资源进一步受到压缩,而且这个趋势将会持续很长时间;
城市发展的经济利益,房地产商的经济利益,政府土地主管部门的土地利益,政府官员的政绩等都是建立在侵害农民土地利益的基层之上,这个侵害还将加大;
  村镇级领导倒包农民家庭承包的土地,再对外进行商业性转包或者以包代卖,经济利益部分分给村镇农民,部分留在村镇二级领导手上,使村镇二级领导干部可以利用手中权力私分其中部分土地利益,形成村镇级领导侵占农民的土地利益;
村镇级领导对抗县市级领导,直接作为一级土地开发商参与房地产开发或者经济区开发,直接向商户出租转让农村土地,村镇农民可以获得土地股份分红,形成县乡级政府与县市级政府的对抗与争权夺利的局面。
 
  计划经济与市场经济在土地制度上的交叉,乡镇县市四级政府是受益者,房地产也是受益者,而且房地产商利用这种混乱的局面制造房地产暴利和泡沫,同时也推动城市化发展。地方政府为了城市发展的利益和自己的政绩,一方面保护房地产商的利益,一方面四级政府间又互相争夺土地开发权。
在制度交叉环境中,计划经济的土地制度导致混乱的房地产行业。
 
  这种现象在人类历史上从来没有过,是中国特有的现象。但是通过深入细致的经济分析可以清晰看出这种土地制度的复杂轮廓:
 
 
计划经济
市场经济
土地所有权
国家、集体
国家(国企和政府单位)、企业、个人
土地所有权概念界定
土地属于全民的财产,一切土地归国家所有,任何私人不能占有土地,
集体土地所有权没有清晰完善法律界定,
集体经济管理人和集体成员之间的经济关系没有法律界定,
领导干部与职工在集体里的权力或财产权的法律地位和法律关系不明确定,
土地是生产资料,
所有土地不能交易,土地没有价格
国家土地法土地制度是上个世纪八十年代以前制定的,
土地法是计划经济的产物
个人、企业可以拥有土地且受到法律保护,
国家、企业、个人土地所有权从法律上明确界定,
企业所有不同于计划经济的集体所有,
企业财产所有权有明确的法律界定,
土地是生产资本可以进行市场流通,
土地具有市场价格
农业用地、工业用地、房地产业用地等商业用地可以自由交易不受政府干涉,
国家鼓励奖励农民开荒造林用地,
国家公益性土地有明确界定且不能交易
 
土地制度产生的弊病
 
 
 
 
计划经济
市场经济
 
国家、集体所有
国家、企业、个人所有
 
土地管理
 
 
不公平
国家管理一切土地资源
各种土地性质不同而且复杂
国家土地管理机构庞大,管理制度复杂,
制定土地法和土地使用规则
农村集体土地管理混乱
农村集体土地管理制度难以规范化法律化
国企土地性质复杂,管理混乱
国家土地管理部门同时可以获得土地利益
农业劳动者与土地所有权分离
土地被人为分散在所有农村家庭里且不能交易
国家管理部分土地资源(公益性土地)
土地只分商业性和公益性
国家不参与土地市场交易,管理机构简单,
农业用地及各种商业性质的土地可以交易流通
市场规律支配土地资源(非公益性土地)
进入市场的土地价格由市场决定
国家土地管理部门不能获得土地利益
农业劳动者拥有农地
没有土地不公平交易问题
地方政府财政失去土地利益收入
国家不能获得本该属于农民的土地利益
 
 
土地价值
 
 
 
土地没有市场价值
政府可以低价收购农民土地
政府可以高价卖给房地产商企业
土地价格暗箱操作
地方政府可以获得高额土地利益
土地制度间接保护房地产商获得巨额土地利益
国企不需要支付土地费用作为生产成本
国企职工零价值获得土地(单位分房)
农村集体土地价值混乱
农民手中的土地价值很低
土地有市场价值(公益性土地除外)
土地价值由市场规律决定,政府不可以购买土地
土地价值公开透明
土地所有人直接参与土地交易
土地价值不受政府干扰
农民有权享受土地带来的高利润(农地变性)
如何商业行为必须支付土地费用
规模化经营降低农业生产成本
农民爱护土地不断增加土地价值
价值规律极大减轻土地资源浪费问题
 
 
土地经营
 
 
低效益
 
国家计划管理全部土地
国家平均分配农业土地(家庭土地承包责任制)
分散小规模家庭承包经营土地
所有农民被固定在土地上增加土地负担
国家限制农业土地流通交易
集体土地经营暗箱操作,集体内分配不均
土地制度产生大量农民与村集体的矛盾
农民不能拒绝政府的低价收购
农民土地利益被合法剥夺,农民不能合法反对
农民没有土地长期经营的积极性,土地质量下降,
农业土地效益被制度束缚
 
国家只管理公益性土地
市场经济规律支配土地使用
土地作为农业生产资本(商业资本)在市场流通,
农民有土地经营权
土地可以作为生产资本,农民土地可以抵押贷款
农民有经营土地的积极性
大量农民可以摆脱土地的束缚
土地经营相对公开透明公平
地方政府失去土地利益财政
政府和房地产商无法在国家法律的保护下获得高额土地利润
土地法带来的房地产泡沫将消失
解决农业土地效益低的问题
增加土地效益提高农业生产水平
 
 
体系交叉导致弊病
 
  计划经济理论与市场经济理论界定的土地概念完全不同,土地的管理体系也完全不同。跨越两种经济体制的土地制度造成管理的交叉混乱,造成土地利益分配混乱不公平,造成一部分人依靠土地利益发财,一部分人因失去土地利益而越益贫困。还有一部分人,即广大农民,即便没有失去土地,但是土地制度和农业制度把农民栓在土地上,使这些农民即无法获得农业的发展,又无法通过土地的经营增加经济收入,甚至因为辛辛苦苦经营承包的土地承担越来越高的农业成本。
  计划管理经济的初衷没有到达目的,反而造成对农业的束缚,造成农民的负担,造成家庭农业的低效益。
 
  土地作为生产资本在农民手中和政府手中及房地产商手中的资本价值差异巨大,导致政府为追求城市发展利益无限制地大量低价收购农民土地,房地产商利用市场规律和计划管理制度的交叉不断抬高土地价值。地方政府通过提高的土地价值获得城市发展的资金,因而极力保护房地产商提高房价的行为,因而极少开发经济适用房以免破坏房地产商利益和自己的土地收益。
土地作为生产资本在不同人手里具有不同价值,土地为城市化发展和房地产商带来巨大经济利益,在农民手里就是低廉的农业资源。
 
 
灰色利益三角链条
 
  当前计划经济体系和市场经济体系交叉共存的经济环境中,土地制度产生合法但是不公平的利益机制,产生了我国房地产行业特有的现象——灰色利益三角链条。
  政府利益——制度保证地方政府可以低价收购农地高阶卖给房地产商,土地利益作为地方政府的政绩;要保证高价卖地给房地产商,政府就希望银行对给房地产商贷款,银行也要听政府的命令是国家制度使然,当然要满足政府的需要——不断给房地产商贷款以保证政府的土地利益;维持房地产的暴利和泡沫就是维持政府的财政收入。
  银行利益——给房地产商的贷款既执行当地政府的行政命令也是维护银行自身的利益,而且是最没有风险的贷款,出了问题可以把责任推给当地政府;为防止贷款血本无归银行最不希望房地产商破产,银行千方百计维持房地产继续贷款意味维持房地产泡沫是银行唯一的选择,客观形成不断地积累银行坏帐;任期内不崩盘就没有银行领导人的责任,领导人任期结束泡沫贷款和房地产坏帐留给银行的下任,银行管理制度使房地产泡沫贷款无限累积,银行的行为成为房地产泡沫的必要条件。
  房地产商利益——全部来自于制度的弊病,房地产商的暴利得到土地法和土地制度的保护,房地产商可以有持无恐地抬高房价,可以囤积大量土地,可以空置大量商品房——即符合市场经济规律也不违法;房地产商知道银行怕房地产破产,银行不敢向房地产商追债,而且还不断追加贷款维持虚假繁荣的局面;地方政府怕没有财政收入没有政绩,因而要不断买卖土地维持房地产业的繁荣,要求银行维持政府的这种买卖而给予房地产商贷款。
  三角链条——政府、银行、房地产商的经济利益互相依赖互相利用,政府的利益来源于农民和房地产商,银行的利益来源于房地产商和政府,房地产商的利益来源于政府和银行,计划经济的手段和市场经济的手段被这三个利益体交互使用,在合法的土地制度和国家管理制度的保护下,土地利益把政府、银行、房地产商链接在一起,形成密不可分的利益三角链条。
  灰色利益——政府、银行和房地产商三方的利益都是合法的,但是侵占了农民的土地利益,在房地产的市场上呼风唤雨对城市普通百姓巧取豪夺牟取暴利,而各级政府为了城市经济的快速发展和官员自己的政绩,必定要维持房地产业的兴旺,间接维护了房地产暴利这一不合理的现象,而农民、普通百姓和社会舆论却无可奈何,因而我们称这个利益三角链条为灰色的利益三角链条。
 
  当前房地产暴利和泡沫导致全社会住房问题越来越严重,国家高层领导想方设法控制房价督促地方政府开发经济适用住房,给房地产商提出许多限制条件,要求银行控制房贷,但是效果都不明显,原因就是对灰色利益三角链条的存在认识不清,对房产暴利的内在机制认识不清,对房产暴利涉及的社会基础、法律基础和国家管理制度本质的关系认识不清,因而单纯治标无法见效。
 
  灰色利益三角链条是隐藏在现行国家法律制度和国家管理制度内的一种关系,一种利益和权力结合的关系,在现行的法律和制度基础上无法对其修改和调整。