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对十年房地产调控政策的思考
作者:吴晓灵    发布:2008-11-14    阅读:9329次   
    一、房地产业是一项关系民生的重要行业,维护正常的居民需求是实现国民经济向内需拉动转型的重要内容。
    在1998年亚洲金融危机之后,房地产是扩大内需的重要推动力之一。国家在这个时期实施了积极的财政政策,扩大了基础设施建设;在住房制度改革方面,实行住房货币化,停止了福利分房,推动住房商品化,这些举措都极大地推动了房地产业的发展。国家也积极地推动消费,人民银行联合几个部委提出了发展消费信贷的政策,开办了住房按揭贷款、汽车消费贷款等。应该说住房商品化和汽车走入家庭都对于摆脱亚洲金融危机对中国的影响、拉动内需起到很重要的作用。
    在当前世界经济下滑,中国经济发展方式转型的时候,房地产业的健康发展有更加特殊的意义。
    首先,从贯彻科学发展观来说,贯彻以人为本的理念,要把人民的安居乐业放在首位,要把房地产的目标从带动经济发展的支柱产业转向满足人民的基本居住需求。其次,在目前外需遇到很大困难启动国内消费变得尤为迫切时,释放正常的住房需求是必然而可行的选择。这是因为
    国民收入分配格局向个人倾斜的调整尚需一个过程,且节能降耗的要求决定了政府今后会鼓励的是公共交通,个人汽车消费不会被积极鼓励。在这个时期城市化和现代化的背景下,有强大的住房需求,释放这部分正常的住房需求,对拉动经济有重要的作用。
    二、1998年至2008年间政府房地产调控的政策取向
    1998年至2002年,政策取向是推行住房货币化改革,鼓励住房信贷和开发贷款,用税收优惠鼓励房屋交易。
    过去银行是不能做房地产贷款的,后来政策逐渐鼓励房地产信贷的发展。且在税收方面也鼓励房屋交易,1999年财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)中规定了“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房免收营业税、契税”,2001年这一政策得以延期执行两年至2002年12月31日止。文件同时也规定对别墅、渡假村等应自2001年1月1日其恢复征收营业税、契税。可是地方政府并没有很好地执行这个规定,而是对高消费性的别墅等全部减免了营业税和契税。
    2002年至2006年,政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题
出台了一系列调控政策。尽管出台了那么多文件,但是落实的情况并不是很好的,房价也一直在涨。我个人认为这期间中央政府与地方政府没有达成共识。中央政府一再希望满足小面积的普通住房的需求,但是地方政府希望房地产业发展得更快。
    2006年以后,中央政府在调控中明确了政府在住房保障方面的责任,明确了针对自住房的政策和对住房合理消费的引导。1998年的住房制度改革从福利分房跳到另一个极端,即让所有人都要从市场买房子,而忽视了廉租房和真正的经济适用房的建设。国家推出的经济适用房政策,并没有得到很好的落实。经济适用房一直没有按照《经济适用房条例》严格控制面积和对购买人条件的把关,把经济适用房变相地变成了普通商品住房。因此2006年后的政策取向,就在调控中明确了政府在住房保障方面的责任,并把责任落实到地方政府的领导身上。而且,也对住房合理消费进行引导,倡导小户型的住房。中国是人口大国,土地是稀缺的,人人都住大房子是不现实的。
    三、理性地对待房地产调控的效果
    让房价回归理性是启动正常消费的基础。近年来房价不断上升,超出了一般居民的支付能力。中国在城市化和现代化的进程中有强大的刚性住房需求。让房价回归到老百姓可承受的范围内,才是启动正常消费的基础。
    有人担心房价回调中会出现许多问题,影响金融安全和产生交易纠纷。
    首先是退房、断供问题,我个人认为不会出现大面积的退房和断供。因为我们现在是商品社会,要信守合同。只要销售的时候没有误导和欺诈,买房人应该对自己的行为负责任。另外,如果消费者断供的话,今后可能会面临不能和金融机构打交道的窘境。因为这个消费者已经在自己信用记录上留下了一个不良记录,这个污点会使金融机构都不敢给他贷款,因而他以后想贷款买房、买车,办信用卡,都会遇到问题。退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。
其次是造成银行不良贷款增多的问题。我认为房价回调不会对房地产信贷产生重大冲击。2007年个人住房贷款占各项贷款的比重有了一个陡升,2007年之后则下降了(图1)。
 
 
 
 
 
 
 

                     数据来源:中国人民银行调查统计司
图1  房地产开发贷款、个人购房贷款占各项贷款的比重
 
 
    到今年9月份,开发贷款和个人购房贷款占各项贷款的比重分别为6.64%和11%。2007年这开发贷款的增量和个人购房贷款的增量占住房贷款余额的比例分别是18.3%和23.3%。即使2007年发放个人按揭贷款全部产生坏账,也只有约全部贷款的2.5%受到损失,即不良贷款率上升2.5个百分点。因此对银行不会造成过大冲击。
    房地产回调真正会出现问题的是会冲击地方政府的财政预算收入,造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款,都是以政府的隐性担保发放的,而政府的隐性担保还款来源正是土地收入。所以我们看到,在调控过程中,地方政府比中央政府着急。
    四、完善财政政策与信贷政策在房地产调控中的作用
  住宅房地产是一个非常复杂的问题,要完善房地产调控政策首先要解决我们国家的土地供应制度的问题,我们的土地供应制度存在很大的缺陷。第二是要确定我们国家的住房制度,国家到底要对什么样的人保证其住房,要通过什么样的优惠政策给什么样的适当补助。我认为,我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策界定。大家可以看到现在房地产调控的时候,文件当中有各式各样的名词,经济适用房、廉租房、普通商品房、高档商品房、改善性住房等等。我认为最好将住宅分三类:第一类是针对最困难群体的廉租房,第二类是针对大多数中、低收入人群的经济适用房,第三类是是商品房。政府要做的是廉租房和经济适用房的保障工作,至于商品房可以完全由市场决定。
    财政政策是调整住房市场供需结构的关键。
    首先要调整中央政府和地方政府事权和财力的划分,改变地方政府“土地财政”的现状,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。现在地方政府承担的事情超出他现在可支配的财力,土地财政是其重要的资金来源。因而推动财政体制的改革,是解决问题非常重要的一环。
  第二,降低交易环节费用,尽快明确开征物业税的时间,加大房地产持有费用,合理引导消费。其实政府应该做的事情,就是提供一个公平,稳定的市场环境,让利益主体根据自身的情况来选择。如果开征物业税的话,就会让一些人考量到,我买这个房子,是否用得起。只要物业税出来了,老百姓就会自己选择是住60平米的房子,还是住120平米的房子。
  第三,要加大廉租房的建设投入,把面积严控在50平米以下。廉租房应该是按“补人头不补砖头”的方法供应,即按市场价格收租金,对付不起市场租金的困难群体实行货币补贴。这样受补贴的人的收入一旦提高了,补贴自然就停止了,这样就有利于防止道德风险,提高廉租房的使用效率。
  第四,提高公职人员住房货币补贴的标准,同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内,防止产生新的社会不公。
  第五,改革土地供应制度,对廉租房和经济适用房的用地实行限房价、限户型面积的拍卖制度,增加保障性用房土地供给的透明度和公正性。
  第六,要用按揭贷款利息税收抵扣制度或利息补贴制度鼓励居民一定面积(比如90平方米以下)的住房自住需求。对于按揭买房的人,如果有的人不够纳税条件,不够抵扣,就给他按揭贷款的利息补贴。
适度运用信贷政策,信贷绝不能过度投入到房地产领域中去。
    第一,控制房地产信贷的杠杆率是金融安全的关键。对房地产开发商、建筑安装企业要控制35%的资本金比例;土地储备贷款的抵押贷款成数要低于土地估值的70%;居民自住房首付比例20%应该是最低了,借款人月供要低于他收入的50%,月债务比例应该低于收入的55%。对投资性购房应视同企业实行不低于30%的自有资本金的比例,商业银行应有这种风险意识。
    对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。对于第一套住房、改善性住房让中央银行和监管部门出细则是不现实的,商业银行应按照“了解你的客户”的原则做出判断,对于第二套房以上的首付比例,商业银行应从控制风险的原则出发制定标准。
    第二,让利率回归市场利率,有利于控制金融风险。此次人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,并不是要求商业银行都用0.7倍的利率去放款。商业银行应该了解你的客户,应该知道你的客户有多大的风险,应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素,也应该是商业银行出于风险的考量来决定的,比如看是否是首次购买,是投资还是自住,房屋的套型面积,借款人信用,借款人偿付能力等。商业银行应该根据风险控制的原则自己制定细则,不要拿着首付比例和利率去做恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出手他的细则?就怕他的细则严了会把客户挤走了,松了又怕不符合中央的政策规定。
  第三要给房地产企业开辟多种融资渠道,这是发展租赁与出售并举的住房市场的基础。房地产商的债券融资、股权融资和房地产信托产品,这些渠道都应该打开。我们应把房地产商就当做一个生产商品的普通企业,只不过房地产企业生产的是住房。在宏观调控中中央要调的是货币供应的总量,至于总量之下的结构怎么调整,那是市场的行为。如果政府想引导市场,可以用财政政策引导,而不应该在信贷政策上对企业有某种歧视。
  总之,运用好财政信贷政策,可以替代僵化的行政控制办法。
    五、房地产开发商要自爱自重,做有社会责任感的企业。
    房地产商应该用自己的行动重塑形象,要远离腐败,用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄,用“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的精神为公民服务,设计充分利用空间的宜居户型,用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低迷的时候,但也是优质房地产商重整行业、进行并购的好时候。也是寻找一个新的增长点的最好时机。
 
  最后,我们应该对中国的发展有信心。尽管世界出了那么多的问题,但是中国是一个有13亿人口的大市场,和其他国家是不一样的,我们国家还是一个发展中国家,我们有巨大的发展空间。只要我们的政策是正确的,我们就能够启动内需,就能够让中国经济平稳发展。明年经济增长即使掉到8%,对于全世界来说也是最高的增长率。大家对此应该有信心,但是也要做一个艰苦的准备。
 


* 本文根据吴晓灵女士2008年10月29日出席“第四届中国地产金融年会”所做的主题演讲整理而成。