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关于房地产市场的宏观思考
作者:夏斌    发布:2009-09-17    阅读:9938次   

    关于房地产市场的讨论,是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。鉴于此,本人认为,目前要选择从长期看来是正确的调控政策,必须先就讨论中经常出现的似是而非的观点,从宏观角度予以理论上的澄清。基于澄清后的正确认识,可以说调控房市的长期政策倾向本应是清晰的、简单的。
    一、关于房价的长期与短期问题。
    媒体上经常将上海、北京房价与香港比,认为中国房价将持续上涨。确实,如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景;如果看好中国经济在进一步提高全球化水平过程中城市化进程的加快,北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然,由于土地资源有限,从长期看,房价会呈上涨的趋势。但是,也应该看到,因为经济周期调整的原因、因为目前房地产市场尚未成熟,政策尚需不断完善的因素、因为人口老龄化,城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素、或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。由于诸多的不确定性,决定了在某个历史时期,房价未必一定是涨,也许是跌,或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此,投资房市特别是借钱进行投资,也许就会遭到严重损失,甚至是倾家荡产。所以,讨论房价问题,要防止舆论上将长期与短期问题的混淆。
    二、关于民生与市场的问题。
    经过近几年对房地产市场宏观调控政策的摸索,人们越来越清楚,居民住房问题不仅是个市场问题,也是个民生问题、社会政治问题。调控房市,首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权,需要对一部分收入水平较低的家庭,以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下,才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房,从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。因此,基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点,基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点,在调控中,只要是确保了宏观经济的基本平衡,即使面对居民改善性住房及其他房价的上升,舆论上的引导,不能给居民购买改善性住房和大学生毕业没几年就可以按揭买房,以更高的期望值。同样,在调控中,面对改善性住房及其他房价的下跌,也不必惊慌关措,应尽量由市场规律发生作用。因为只要宏观经济保持了基本的平衡,短期内房价出现较大幅度的涨跌,并不意味宏观调控出了问题,需要研究解决的可能是一个不成熟房地产市场中的其他政策制度的问题。只有区分了民生与市场的关系问题,宏观调控才有主动权,才有空间。
    三、关于支柱产业与虚拟资产问题。
    毫无疑问,房地产市场已是我国重要的支柱产业。尽管如此,我们也应承认,当前的中国,买房既可作为消费,又可作为投资,这也是一个现实。因此,如果政策引导不当,房价上涨预期较快,这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素,虚拟资产的特征会明显突出。而在实际生活中,支柱产业因素与虚拟资产因素又是混合、同时存在的。虚拟资产因素往往又是宏观经济周期过度波动的干扰因素。因此,基于宏观调控的长期政策思考,第一,应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响;第二,即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好,似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策。因此对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下,考虑其在增长与物价诸平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下,且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时,更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。
在这方面,中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训。凡是将房市作为消费市场的,一国经济周期波动就比较小,如德国、法国等。凡是将房市作为投资市场的,一国经济周期波动就比较大,如美国、日本、西班牙等。基于此现实,“十七大”文件提出要提高老百姓的财产收入,应鼓励老百姓从投资实体经济中获得更多的财产收入(资本回报),而不是鼓励老百姓从投资虚拟资产市场去获得不稳定的财产收入(靠资产价格上涨)。
    四、关于跨期消费与信用膨胀的问题。
    美国金融危机后,使越来越多的人看清了,中国经济不可持续的问题之一,是结构问题。集中反映诸多结构问题的突出表现是“高储蓄、低消费”的结构问题。因此,扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发,鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之义。但是,跨期消费应该不应该有个“度”?“度”在哪里?这同样又必须从居民可支配收入的增长与宏观经济稳定发展的平衡角度进行思考。相对于房价的持续、快速上涨,如果居民可支配收入增长较慢,此时宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整,原按揭利率水平较低的贷款或首付比例较低的贷款,有可能出现贷款偿付风险,或者出现信用膨胀的宏观风险。因此,从宏观经济平衡增长出发,必须对跨期消费要有一个“度”的控制。既要允许跨期消费,又要防止信用过渡膨胀。在这个方面,美国金融危机已提供了一个典型的反面教训。
    基于以上四点宏观思考,面对中国当前房市调控中的一系列政策,有些政策在短期内加以纠偏、调整有一定的难度,但从中长期看,必须毫不动摇予以明确坚持的原则是:
    第一,对民生与市场问题,要有清晰的区别政策,不能含糊不清。在保民生的廉租房建设上,要把政策用足。从土地、资金供应,到城市交通规划、租金补贴等方面,政府应予以充分的政策倾斜。只有在基本确保民生和社会稳定之后,政府才能有充分的、更大的空间调控房市,才能在调控中减少各种顾虑。当前,在加快廉租房建设的同时,应逐步淡化遭人议论批评的、在民生和市场关系上容易含糊不清的经济适用房政策和其他一些“似民生”又“市场化”的政策。
    第二,必须运用税收、金融等手段,减弱房地产市场中的虚拟资产市场因素。这应该是一个长期坚持的方针。为此,(1)应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例,扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现,在充实财政预算扩大居民消费、鼓励居民私人投资替换国企投资的同时,减少国有大企业资金充裕——投资房市——赚钱——再扩大投资房市,不断出现国企中标“地王”,助推虚拟资产市场膨胀和进一步恶化经济结构的现象。(2)如果要真正鼓励引进外资重点是引管理、引技术,提高引进外资的质量与水平,应尽快调整政策,不鼓励甚至限制外资投资中国房地产行业,减弱其对中国经济周期波动的助推作用。(3)先易后难,通过税收手段,加大对投资房而非自住房的拥房成本(包括物业税)。
    第三,只要是涉及金融放大功能的,一定要坚持一定的监管限制政策。对居民改善性住房和第二套住房,要坚持严格的首付按揭制度。对房地产开发企业要坚持严格的自有资本金制度。调控中国当前的房地产市场,不能把焦点仅仅集中在金融政策上。不能将调整购房首付比例作为像调整利率那样,作为日常短期调控手段进行经常性的调整,或者给予微观企业一定的浮动自主权。除廉租房外,对居民购买、流通第二套房的界定统计、按揭首付、按揭利率、出售纳税等涉及投资的一系列行为予以法律意义上的硬约束,不能给予政府主管部门、微观企业经常变动的、市场性的调整。同时,当前认为金融政策是决定房地产冷热的舆论,是不正确的、危险的,要加以正确引导。尽管房地产行业是当前我国国民经济中与其它相关行业一样,是重要的支柱行业,但同样要看到,这个支柱行业与其他相关支柱行业又有不同的虚拟资产意义上的行业因素。在影响经济周期的因素中,此行业发展的快或慢,有着与其他支柱行业相同的影响因素,又有着与其他支柱行业不同的影响因素。因此,越是在宏观经济周期波动较大或者在周期的转折关头,越要警惕过分运用货币政策,防止货币政策助推、夸大房地产市场本身的虚拟资产市场的作用。金融活动的实质是什么?是为社会跨期交易活动提供信用替代品,是在提供替代品的过程中引入信用的不确定性和风险。一定意义上说,房地产市场是一个资产市场。正如在美国极负盛名的美国金融研究会主席富兰克林 ·艾伦曾说过:“当资产价格由金融系统来确定时,可能就会产生泡沫”。因此,我们在运用金融功能支持房地产企业进行跨期生产,和支持居民跨期消费时,都不能仅仅看到其实体经济意义上的投资与消费的作用,而忽视其宏观风险。必须把房地产市场调控政策之一的金融政策,置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的长期考量中。
    总之,只要在解决好房市中的民生问题,并将房市按消费品市场进行一定风险度控制的制度约束,中国的房市自然会出现一个稳定发展的走势,政府的宏观调控也不会因房市过度波动而带来烦恼与被动。眼前,上述政策的调整,也许会影响房地产行业,进而影响投资。对此,调整策略可采取:1)坚持渐变、先易后难、逐步衔接的原则;2)保持清醒认识,对于短期内投资下降的问题,绝不采取简单的饮鸠止渴政策,不迁就从长期看早应解决的制度问题。应尽快通过改革,以改善其它方面的宏观经济政策和投资消费政策予以弥补。
                                  夏斌
                            2009年8月17日