引言：只要房价没有回落到合理的区间，就不能说中国的经济实现了软着陆，，对目前的畸高房价如不采取有效的抑制措施，可能不出一两年中国就会爆发银行危机或金融危机。

 

    经济学者普遍认识到房地产泡沫破灭会引发金融危机和经济危机，却鲜有人深刻认识房地产泡沫与银行业危机之间的关系，不少学者误以为只要房地产泡沫不破灭，银行业危机就不会爆发，中国的经济就有望实现软着陆，这是完全错误的。

    略作分析就会发现，恰恰是房地产泡沫的持续会酿成银行业危机，只要房地产泡沫没有破灭，银行的不良贷款就会迅速增长，房价越高，不良贷款的增长速度就会越快。测算表明，目前国内高房价每持续一天，银行的不良贷款就会增加上百亿，每持续一年银行的不良贷款就会增加数万亿元。只要中国的房地产价格不降到合理的区间，就不能说中国的经济实现了软着陆，也就无法避免银行危机的爆发。

    在分析多高的房价是合理水平时，许多专家学者都把庞大的住房需求作为高房价合理性的依据。如果这个理由成立的话，我国20世纪90年代的房价肯定应该比现在高，因为那时住房的供需失衡要比现在严重得多。然而事实却是，随着越来越多人的住房需求得到满足，我国的住房价格反而是越来越高。这不是中国特有的现象，而是世界各国的普遍规律，其根本原因在于决定房价的不是需求，而是居民的收入水平。所以，随着居民收入水平的提高，住房的价格也会越来越高；反之，如果居民的收入水平没有提高，房价也不应该大幅上涨。目前，我国居民收入的平均水平与发达国家相比有十数倍乃至更高的差距，这意味着我国房价的绝对水平与发达国家房价的绝对水平也应该有近似的差距。

    须知道，经济学家眼中的合理房价与房地产商眼中的合理房价不应是一个概念。房地产商的房价预测是建立在市场供求平衡的基础上的，而经济学的合理房价却是以维系银行和金融稳健为衡量标准的。所谓房地产三分之一是产业、三分之一是金融、三分之一是宏观，道理即此。如果经济学家也象房地产商一样从供求角度去看待房价，就会忽视金融风险。遗憾的是，似乎绝大多数国内的经济学者犯了这个错误，他们分析房价的角度与房地产商没有区别，此现象再不纠正，我国银行业的危机将不可避免。

    诚然，住房本身也是一种必需品。房地产商奇计百出哄抬房价的作法的确也能奏效，根据电视台的报道，不少收入不高的平头百姓被日日上涨的房价、出现房荒的宣传搞得慌了手脚，乃至倾其积蓄、东挪西借支付首期买下高价房，同时欠下银行上百万甚至数百万的按揭贷款，即便明知还不起也照样借。这种作法的结果是什么？一是老百姓有限的积蓄被抽干，日后的消费必然受到抑制；二是房地产商和地方政府可以短期获利，但其利益80%来自银行贷款。这等于是用银行贷款和老百姓多年积蓄去救济房地产商和地方财政。不难理解，由于贷款人缺乏偿还能力，这种情况下发放的住房按揭贷款绝大多数是不良贷款。

    所以，在畸高房价下所发放的住房贷款，多是不良贷款。畸高房价持续时间越长，不良贷款的未偿余额就会越高，离银行危机就越近，爆发危机的后果也越严重。

    那么，在维系银行和金融稳健前提下的合理房价应是什么水平呢？这是可以测算出来的。以深圳的收入和消费水平来看，假设购房家庭的平均可支配年收入为12万元，除了住房外的必须消费支出为6万元，平均购房面积为100平方米，住房按揭年利率为6%，按揭的最长年限为30年，则测算出深圳可承受的极限平均房价不超过10500元/平方米，合理平均房价不超过7000元/平方米。如持续地高于该房价水平，银行的稳健运行就会受到伤害，银行危机的爆发就难以避免。北京、上海、广州、杭州等城市居民的收入水平并不比深圳高，其合理的房价也不应高出这个水平。（此处可承受的极限平均房价，是指上述购房家庭用50%的家庭收入供房，也只能偿还住房贷款的利息；此处的合理平均房价，是指上述购房家庭用50%的家庭收入供房，刚刚能支付30年住房按揭的等额还款额。）

    资料显示，今年9月深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/平方米，较2月份10770元/平方米的低点上涨94%，7个月内房价几近翻番。易居中国的数据显示，8月份上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米，创出了历史新高。目前，上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米，周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。根据广州市国土房管局的统计，今年7月广州全市十区一手住宅成交均价涨至10004元/平方米。北京11月份住宅用地楼面地价也创下2009年新高，达29859.39元/平方米。亚豪机构统计显示，京城二环内楼市整体步入3万元时代，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产。从全国来看，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元[1][2][3]。

    上述数据说明，以上城市的房价都远远超出了银行稳健运行可承受的极限房价，属于泡沫严重的畸高房价。在这种房价下发放的住房贷款，绝大多数应属不良贷款。根据中国人民银行网上发布的2009年11月金融统计数据报告，今年1-11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元，同比多增5.06万亿元；当月人民币各项贷款增加2948亿元，其中居民户贷款增加2377亿元（中长期贷款增加2012亿元）。这意味着即便不考虑对房地产商发放的房地产开发贷款，在畸高房价下每月新增的不良的住房按揭贷款在2000亿元左右。再考虑其他方面因素，则国内银行的不良贷款一年可能增加数万亿元。所以，如果不对目前的高房价采取有力的抑制措施，银行危机可能不出一两年就会爆发。虽然中央银行可以通过大量注入流动性延缓银行危机的发生，但这种作法极易引发金融攻击，是一种饮鸩止渴的行为（因时间关系暂不分析）。

    20世纪九十年代初日本房地产泡沫破灭后，日本地价急跌，此后低迷了十几年，2003年的地价指数与1991年的峰值相比跌去近六成；在1997-1998年亚洲金融危机中，不少香港楼市惨跌70%；在最近爆发的的迪拜危机中，有房价1年左右急跌70%，回到了2003年的水平。根据前面的测算，深圳的房价要在现有水平回调2/3才能进入合理的价格区间；而北京和上海可能要回调70%-80%才能进入合理的价格区间。

    需要说明的是，由于我国畸高房价的持续时间过久，房地产泡沫已经相当严重，利用常规利率手段抑制高房价的机会已然丧失，但还有许多可用的手段抑制高房价，比如开征物业税、贷款额度控制、信贷窗口指导、差别利率等等。

    此外，对高房价的抑制宜主要采取宏观调控性手段，尽量减少微观的价格干预，对房地产商唱高、抬高房价的行为没有必要过多指责。毕竟调控房价是政府性行为，唱多房价是产业性行为，两者并不矛盾，只是立场不同而已。

 

 

[1] 证券日报：“王石警世醒言：一些主要城市存在房地产泡沫”，2009年12月07日，腾讯财经，//finance.qq.com/a/20091207/001856.htm；

[2] 王军：“房地产再次成为热钱猎物 中国经济面临巨大尴尬”，搜狐新闻，http://news.sohu.com/20091102/n267896207.shtml；

[3] 彭勇 孙晓胜 邓华宁 李美娟：“房价逆势飙升玄机”，瞭望新闻周刊，http://news.sohu.com/20091102/n267896207.shtml。