城乡一体化建设所需要迈出非常重要的一步就是要在不远的将来，把乡镇的市政建设和房地产开发逐渐列入城市一体化建设来统一规划、设计和管理，所有的乡镇都应当列入市县级的城市发展总体的战略规划中。

    实际上这已经涉及到房地产开发的宏观管理范畴。以下将住房这种投资性商品暂时列入宏观经济调控的商品序列来进行统一分析。

    过去、当前和未来相当一段时期内，影响大中城市房地产市场价格偏高的因素主要有如下几个：1、土地供给量不能满足市场发展的需求；2、已经批复的土地有不少闲置量过大，闲置时间过长；3、部分房地产开发商施工速度较慢以及形成烂尾楼现象；4、部分房地产开发商捂盘惜售，使闲置房屋数量增大；5、开发的大户型比例偏大不能有效满足市场小户型需求量大的要求；6、贷款购房时对于现款支付的比例偏低；7、银行房贷利息偏低；8、随着经济的繁荣，农村户口在城市购房以及小城市居民到大城市购房的现象增多，大中城市人口扩充太快。

    对于影响房地产价格相关问题的处置，应当进行系统性的分析。如何解决这些问题？解决某个问题之后会有什么后遗症？会付出多大的成本和代价？会否影响国民经济可持续的发展？会否涉及到国家长远的安全利益等等，都应当进行综合的考虑。

    对于以上第2个问题，已经批复的土地有不少闲置量过大，闲置时间过长。针对这个问题，可以适当地增加闲置土地的税收来解决；税收方面可以参考该土地种植粮食或者其它优良的经济作物所产生的经济效益的基数作评估来确定；而涉及农户迁移的问题应当是一个政府行为，应在土地出让价格方面包含；两者不能混淆。其实，对于土地闲置以及空房闲置的问题，从市场经济的角度去考虑，不应当作过多的干预；在商品生产（包括半成品生产）和流通的过程中，都存在一个合理的库存问题，如果正常情况下的库存被强制性地压缩过大，那么，会为将来价格超常规的反弹创造条件，为未来价格的调控增加更大难度。这方面，在正常的情况下是需要考虑的。

    对于以上第3、4、5个问题的思考和解决方式，都应当与以上第2个问题类似。

    以上第6和第7个问题，贷款购房时对于现款支付的比例偏低；银行房贷利息偏低。这是宏观经济调控过程中动用了两个工具所发生的现象。在这两方面过多的考究，也是治标而不能治本的，有一点类似于第2个问题的分析。这些工具可以作为宏观调控房价时作微调使用，而不能看成解决问题的根本所在。为了调控房地产的价格，在这样的问题上，弄得不好，很有可能影响国民经济总体的健康发展。

    事实上，我们真正可以解决和应当解决的是第1和第8个问题。土地供给量不能满足市场发展的需求；随着经济的繁荣，农村户口在城市购房以及小城市居民到大城市购房的现象增多，大中城市人口扩充太快。

    土地供给量不能满足市场发展的需求，这是致使房地产价格偏高的根本原因之一。但是，在大中城市的周边批出土地又涉及到一些问题，比如土地价格、农户迁移和耕地减少等；在这几项中，耕地减少又涉及国家长远的安全利益问题，相对而言，土地供应价格和农户迁移却成为其次。

    随着经济的繁荣，农村户口在城市购房以及小城市居民在大城市购房的现象增多，大中城市人口扩充太快。为什么这种现象会增多呢？随着经济的发展以及收入的增加，农村不少居民已经具备了购房和翻新居的能力。最近二十年，在农村，绝大多数的农民都将一部分的富余资金用于翻新居建新房上，同时，也有不少人将富余资金用于购买周边城市或大城市的商品房。事实证明，农民购买商品房是明智之举。随着时间的推移，大家开始明白商品房的好处；就算自己不住也会升值，租出去还有附加的收益；人们常说“养儿防老”，其实，买一套商品房来防老更加可靠。不管是农民还是城镇的居民，大家都没有过高地估计政府宏观调控房地产价格的能力，于是，纷纷把购房当成比买黄金等等更为合算的投资。而国家大量的资金主要都集中在大城市的市政建设上，因此，大中城市的人口扩充速度也就相应增快，以至于流动人口对于租房的需求量也随之增大；而租房量大的现象又进一步刺激了人们把购房作为投资的欲望，这也是推高房价的一个因素。

    事实上，许多农民用宅基地建房子，既不规范又不安全。汶川地震中，不难发现，抗震能力最差、对生命杀伤力最强的房子就是那种用预制件作楼板的房子；预制板就象镶积木一样地放在砖墙上，大地震到来的时候，很容易就会发生倒塌。当然，用钢筋混凝土作楼板，造价高了，普通农户又负担不起。（如今，我国建筑方面的安全问题还没有彻底解决，近年如日本、智利等国发生同样规模地震的时候，其人员伤亡和建筑损坏的程度就比我国低很多）。

    农户自己建房子，给排水、电力、通讯、交通等配套很难跟上，没有监理公司来为房子结构的安全性进行评估和控制；有的房子需要充分利用占地面积而建成了握手楼，采光条件空气流通都很差；再由于缺乏物业管理，卫生条件也普遍偏差；许多乡镇，没有通过合理的规划，楼房外观想怎么建就怎么建，更缺乏整体的美观造型，等等等等。基于以上原因，宅基地和某些集体建房要想成为商品房，的确具有难度。

    聪明的农户就把余钱用于购买商品房了。而许多农户自己建了房子，不但不能升值，反而面临作将来的贬值，或者是一钱不值。许多农户花大价钱建了漂亮的房子，自己不住实在感觉可惜，于是，很多四十岁不到的年轻人，也懒得出去打工了；留在家里，有一口饭吃，有衣穿，有漂亮房子住，很满足；四处串门，东游西荡，变得缺乏了上进心，浪费了不少年轻的宝贵时光。如果我们将就业率考虑上这些因素，那么，真实的就业率就要大打折扣了。

    农民把资金投入到自住建房中，和把资金投入到乡镇的商品房建设中。这两种资金投入对于宏观经济调控会发生本质的区别。如果农民一年将一千亿的资金投入到自住房的建设中，那么，将有相当比例的资金作为流通货币进入市场；而如果农民一年将一千亿元的资金投入到乡镇的商品房的建设中，那么，同样会发生与前者差不多的流通货币进入市场。但是，两者的区别是，第一种情况下，形成了宅基房；宅基房虽然也可以转让，但是，由于户口迁移和质量鉴定等等因素的限制而使宅基房作为商品流通的速度和对市场货币的吸引能力，远远不能与正常的商品房相比；第二种情况形成的就是商品房，商品房是可以出售的。对于第一种情况，流通货币增加了，流通商品却没有增加；而第二种情况，流通货币增加了，流通商品也有增加。从宏观调控的角度来看，第一种情况对于流通货币量增多而形成的通货膨胀因素不起限制作用，而第二种情况则对于流通货币量增多而形成的通货膨胀因素能起到一定的限制作用；因为，部分农户会出售商品房，而使这部分商品房成为流通商品，这些流通商品又可以有效地吸引流通货币。用经济学的观点来解释就是，投资不能形成价值（有形和无形及短期和长远的价值）就等于资源的浪费。因此，如果我们把农民的资金更多地吸引来发展商品房，不但对限制通货膨胀起到了一定的作用，而且还会减少资源的浪费。考虑到这些因素，我们完全可以贷款给农民购买乡镇的商品房，而让他们住得更加舒适和更加安全。

    现在的情况是，随着经济的繁荣，农户在城市购房以及小城市居民在大城市购房的现象逐渐增多，对于房地产的价格控制带来了困难。如果有一天，大城市的居民也去小城市购房，小城市的居民也去农村乡镇购房了；那么，对于房地产的宏观调控会不会有所改观呢？答案是肯定的。

    如果将更多制造商品房的乡镇土地批出，可以极大地减轻大中城市批地的困难。道理很简单，可供开发土地的选择面大了，还可以提供更多的非耕地作为房地产来进行开发。而多利用非耕地开发房地产及其他工业或仓库等的建设，对于维护国家长远的安全是有利的，也是不能不考虑的。因此，对于那些在荒山荒地开发房地产的发展商，应当给予政策上的支持；因为，他们在未占耕地的情况下解决了国民不断增加的住房需求，同时支持了房地产价格的稳定，因此是需要鼓励和积极提倡的。

    城乡一体化建设中的房地产问题，需要远景设计和近期的规划。根据合理的规划，然后一步一步的实施。

    可以实行一个初步的规划，用大约二十至三十年的时间，把中国80%的乡镇列入城乡一体化的供地规划中；大约每一年完成其中3%至5%的乡镇规划用地的首次推出。首先，对于地方改制和提供推出土地申请的申报进行审核，对于将荒山荒地先期推出的地区给予优先考虑（就算这些土地闲置期长，对国家经济造成的损失也不大），对于富裕的乡镇优先考虑，对于土地流转工作完成较好的地区优先考虑，对于城市综合配套完成较好的地区优先考虑，对于农村社会保障制度（包括医疗保险制度）完成较好的地区优先考虑，对于农民工集体就业和再就业培训工作展开较好的地区优先考虑，对于交通枢纽区域及靠近工业基地的地区优先考虑；而对于占耕地的地方尽量按高层建筑的规划来要求，而且需要作政策性的强制要求。为尽量减少资源的损耗和浪费，还应当注意批出土地占人口密度的均衡性和实用性，还有，就是应当考虑水源及排污问题等等。另外，由于农村收入不稳定因素的存在，贷款方面应当要求购房者提高首付比例；当然，考虑到对农村贫困地区采取补贴的政策，银行也可以给予当地人首套住房实行优惠的贷款利息。

    农村土地出让应当能够满足人口撤迁所发生的基本费用，以及除开发商所需要交纳的城市综合配套费用之外的其他基本的配套费用（包括交通接口、学校等），土地出让应采取公开招标的方式，以拍卖竞价来进行，达不到基准价格宁可流拍。要求开发商在一定年限内不得进行土地的转让，土地占用后未按计划的施工进度开发，将对开发商使用资源税来实行制约。

    土地出让之后，开发商在完成成品房移交物业公司退出之前，每年应对所征土地上交一笔资源税，这个税费可以参考该土地种粮食或者其它优良的经济作物所产生的经济效益的评估来定；至少要按两倍来计，否则，开发商不会很认真地利用所征的土地，又会发生大量土地闲置的现象。之所以按两倍或更多来计的原因是，土地占用后发展商未按计划的施工进度开发，将会付出代价，而且还考虑到土地属于稀缺资源的原因等等。这种做法会降低土地出让的价格，但是，却能够打击炒地皮的投机行为，特别是那些从银行贷款来炒地皮的投机行为。将来，还应当制定限制土地作为贷款条件的政策，这个工作应当逐渐地进行，这样，购置土地的价格就会逐渐下降。从宏观经济调控的角度来看，土地价格总体上控制住了，购房的价格也会相应得到控制。

    城乡一体化建设就是要让更多的人能够买得起安全和舒适的住房。

    城乡一体化建设需要迈出的关键一步就是要把未来乡镇的市政建设和房地产开发逐渐列入城市一体化来统一规划、设计和管理。中国的土地资源相对于人口比例是非常有限的。随着机械化程度的提高，我们的土地只需要极少数专业化的农户和山民去管理就够了，让大量的劳动力窝在农村作无谓的损耗，是一种对于劳动力资源的极大浪费。

    从宏观角度来看，大中城市供地紧张而引发房价偏高的问题，只有通过小城市和所有乡镇的增加供地来解决，才是明智之举。就像处理洪水问题一样，只是一味地高筑堤坝去堵，是不能解决根本问题的；必须还要做好疏通这个环节，才是长治久安之策。

    关于房地产的问题，发达国家也因房地产市场泡沫而引发经济危机，似乎房地产就必然成为几乎所有国家头痛而且必然头痛的问题。其实不然，中国的房地产问题与日本和西方国家是有很大不同的，日本和西方国家的居民住房条件与我国平均水平差距相当大，日本和西方国家房地产出现泡沫是由于经济刺激措施失控引起，缺乏真实需求而采取超前消费所为。而中国的房地产则根本具有很大的发展和更新空间，这是日本和西方国家在房地产发展问题上与我国比较起来不可同日而语的，我们也不应当为了这样的一些问题而影响了我国正常的房地产开发的思路。在未来二十年里，我国都可以房地产及相关产业的发展作为重要的经济增长点之一。

    最近有一个话题是中国的GDP快追上日本了，而且，在不远的将来还会追上美国。我们是进步了，但是，还要看差距。美国三亿不到的人口，适合人居的面积却超过我国。从这一点可以看出，美国人均自然资源的拥有量就远远超过了我们。因此，要缩小与美国日本等国之间的差距，我们不仅要从体制变革和科技进步方面入手，更要在计划生育方面坚持。

    城乡一体化建设的发展，可以根本上改变中国农村“养儿防老”的固有传统思想，在完善农村社会和医疗保障制度后，将以提倡和贯彻“优生优育”的思想取而代之。

    将来，我们的平原和大面积平地的地区应当率先实现城乡一体化，将大量的土地交给少数专业户和政府去管理；丘陵和山区也可以逐步实现城乡一体化，将丘陵和山区的土地退耕还林或者交少数人去承包来种植高效的经济作物。

    随着城乡一体化建设的逐步推进，人们思想意识发生变化之后，计划生育政策可以淡出，中国的人口有望像西方国家一样实现自然下降。

    中国要进一步与发达国家缩小差距，同时，在目前要缩小城乡富裕程度的差距，加快城乡一体化建设是唯一的道路。

2010.03.03