在上两篇文章中， 笔者提出了一个重要的建议， 应该如同对通货膨胀进行宏观调控一样，对房地产也要实行宏观层面的调控。 为此， 笔者又提出了建立一个全新的、权威的城市基本房价指数以及一个房价容忍度指标作为对房地产宏观层面调控的基础。 （见拙作“应把调控物价的方式用到调控房家价上”， “如何对房价实行宏观层面上的调控“ 见上证报2月10日及2月24日）  有了这些准备， 在这篇文章中， 笔者试图提出一套对房地产进行宏观层面调控的具体方法。

    首先， 这个调控应该是以宏观层面为主， 微观调控为辅的措施。所谓宏观层面的调控， 指的主要是与货币与财政政策有关的一些措施。 例如， 当城市基本房价指数高于社会容忍度指标时， 与对付通货膨胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给等等措施。

    再者，由于房地产在地区之间不可移动的特点，如果基本房价上涨过快是全国性的， 就应该采取全国性的财政与货币的调控措施。 而如果基本房价过快上涨只是一些城市的现象， 则调控就应该是针对这些城市的。 可以考虑对这些城市的房贷额度，房贷利率，房贷条件，或财政补贴等采取因地制宜的措施。

    象对付通货膨胀一样， 各个城市政府要守土有责。你这个地区的房价增长超过了社会容忍度指标， 你就要采取措施来把房价压下来。只有建立了各级政府对基本房价有了可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府的才不会对房价到推波助澜的作用。 在货币与财政等宏观层面的调控效果不好的情况下，政府也可以采取一些微观措施，包括给一些开发商、对一些地盘上点眼药等。 当然， 这些针对个别开发商、个别楼盘的微观层面的措施，不到万不得已不要轻易使用。 不然很容易产生腐败。

    最后， 对房价的宏观层面的调控不应该是单向的， 既要反房地产的通胀，也要限制它的通缩。 也就是说， 应该同时也设计一个房价容忍指标的下限。 当年度房价下降过快，低于这个下限时， 宏观层面的调控措施也应该出台。 鉴于当前房地产价格已经偏高， 在开始时，这个下限指标可以定得低一些。

    这似乎对正恨不得房价跌一半的蜗居一族不公平。 有了政府的托市，房价就可能跌不了这么多了。 且不说房价会不会跌一半，房地产对中国经济的重要性不可低估。 房地产价格要是真的跌一半，恐怕中国经济就要陷入大危机之中。 而如果中国经济走上了日本的老路，蜗居一族很可能连工作都保不住，就更没有买房子的能力了。因此，在当前的情况下， 最好的是房地产的软着陆。 而我们之所以要定一个房价容忍度的下限， 就是要防止房地产硬着陆。 关于如何让房地产软着陆的一些观点， 见拙作《房地产能软着陆吗？》（上海证券报，2010年元月30日，或 http://money.cnstock.com/institution/gd/200912/313360.htm）

谁又能受益于这一套对房价的调控机制呢？

    首先， 这一套调控机制对广大的老百姓是大有好处的。 对那些还没有房子的人来说，在最坏的情况下，房价的上涨也高不过个人收入的上涨。（假定他能获得城市平均收入）所以不担心房价会疯长，就不急于买房子，先租着， 等有了能力时再买。 以房产做投资的人也可以从容挑选。 没有了这些被逼出来的购买力， 仅有一些刚性的结婚用房等的需求是托不起房价大涨的。 这时候值得担心的倒是房价的暴跌。 但有了上述的房价下限保底指标，更可能出现的是房价在房价容忍指标的上限与下限之间波动。 由于房价已经很高， 开始时可能会在偏下限波动。对于已经有了房子的人来说，经过了短期的调整，房价还会保持每年的上涨，只要房价涨得比银行利息高一些，买房就比把钱放到银行中强。

    对于房地产商来说，当然这样就失去了一个暴富的机会， 但同时也避免了大崩盘的危险。 在市场经济中， 有了泡沫就一定会有泡沫破灭的时候， 古今中外，没有例外。 君不见当年抒发着“日本第一”万丈豪情的日本房地产商们直到二十年后的今天还没缓过气来。 美国、英国、迪拜的房地产商们还在悔不该当初进入这个行业。 在一个有宏观价格调控的、稳定的，向上的房地产行业中，避免了价格的暴涨暴跌，大家都能赚到钱。这对房地产商们未必不是一件好事。

    一个稳定发展的房地产对政府的好处自不待言。 从经济层面来看， 未来的五到十年内对中国经济最大的威胁就在于资产泡沫崩盘后引发的金融与经济危机。 从东亚各国发展的历史来看， 至今为止还没有一个国家能够走出在经济快速发展中出现房地产泡沫与崩盘的这一宿命。要使中国经济不重蹈别的国家的覆辙，就要采取别的国家没有采取过的办法。一旦能把房地产这个龙头抓住了， 股市的泡沫也翻不到天上去， 其它的经济风险也都是小巫见大巫了。这样才能让中国经济走上一条长治久安的道路。

    当然，这些措施实施后不排除一些地方政府失去了卖地的一笔高收入。但是， 仅从地方政府的利益角度来看， 房价的暴涨暴跌也会造成地方财政收入的大上大下， 而城市建设需要的是一个长期的稳定的投入。 要从根本上改革靠卖地搞城市建设的模式已经成为社会的共识。有了对房价宏观层面调控的体系，中央政府解除了对房地产大起大落的后顾之忧，就可以腾出手来加快推进物业税、地方债等新政策， 这才能保证地方政府的长期稳定的收入。

 

    总之， 经过这次百年未遇的经济危机， 现在是痛定思痛， 做点什么的时候了。 八十年前， 美国经济大萧条诞生了凯恩斯的宏观经济学，催生了政府对市场经济理直气壮的宏观调控。 而今天，历史也在呼唤着经济理论与政府宏观管理的一次新的革命。 防范以房地产为核心的资产泡沫不断出现很可能是这场革命的主要对象。 在中国这个当前受房地产泡沫威胁最大，又最不受传统经济理论约束，最不信邪，又最有宏观调控意愿与能力的国家， 很可能成为这场革命的先行者。让我们去迎接这一挑战吧。

（中国发展研究基金会，中国人民银行研究生部 汤敏）