影响金融风险发生的因素，除了金融机构风险管控不当外，外部经济环境的不利变化也是一个重要原因。刚刚过去的国际金融危机，使世界众多金融机构遭受了严重损失，使世界经济经历了自二战以来最严重的衰退。追根溯源，国际金融危机的发生，是由于美国房价连续下跌，房地产泡沫破灭，次级抵押贷款和次级债券风险逐渐暴露造成的。二十世纪九十年代，日本也曾因为房地产泡沫破灭遭受沉重打击。1990年日本股市和房地产泡沫破灭，房地产价格持续下跌，最大跌幅达70%。房地产价格和股票价格暴跌，导致银行贷款形成大量坏帐。日本经济从此陷入低迷，至今已有二十年时间。

    美国和日本这两大经济体，都因为房地产泡沫破裂，引发了严重的经济和金融危机，充分说明了房地产泡沫破灭对金融危机的影响。房地产泡沫破灭，房价下跌，首先使金融机构大量的房地产贷款形成损失；其次由于金融机构的非房地产贷款很多是以房地产作抵押，抵押品价值的降低会使借款人降低还款的积极性，加大银行信贷资产的风险；房地产作为经济的重要产业，对钢铁、水泥、玻璃等相关产业有重要的影响，房地产业的衰退会造成整个经济的衰退，影响到银行对其他行业贷款的安全。所以房地产泡沫破灭对金融安全有至关重要的影响。

    多年来，我国城市房价过快上涨一直是全社会关注的焦点。从城市房价出现快速上涨的2003年算起，至2010年，7年时间，全国绝大多数城市的房价上涨超过了2倍，以北京、上海、深圳为例，根据统计局公布的数据，2003年三地房屋均价分别为5700、5118、5680元/平方米，2010年分别为20328、22261、20596元/平方米，分别上涨了256.63%、334.95%、262.61%。上涨最快的年份，1年的涨幅就非常惊人，如2009年北京房价上涨超过60%，2010年又达到42%。

    中国房地产形成泡沫早已是不争的事实。无论从房价收入比、租售比还是房屋空置率等指标来看，都远超正常标准。从房价收入比来看，国际上正常比值一般为1：200至1：300，如果租售比低于1∶300，意味着房产泡沫已经显现。“北京禧泰房产数据中心监测数据显示，截至2010年7月底，52个大中城市中，有38个城市的二手住宅房价租售比超国际安全警戒线。在房价租售比超标的38个城市中，温州、杭州、上海、宁波、南京等5个城市的二手住宅房价租售比超过1:480。”①

    再来看房价收入比，按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。“2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76。”②“排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。”③远超国际正常标准。

2009年12月7日，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出：中国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。中国的房地产泡沫也引起了国际社会的广泛关注，2010年美国著名杂志《福布斯》评选全球七大金融泡沫，中国房地产泡沫仅次于金价泡沫位居第二位。早在2007年，中国最大房地产开发企业深圳万科的董事长王石就坦诚“中国楼市有泡沫”。全国人大财经委副主任委员尹中卿2010年3月2日说：“楼市出现泡沫已是不争的事”。 2010年3月6日，著名经济学家厉以宁接受媒体采访时表示：“我国房地产泡沫毋庸置疑”。

    中国房价上涨过快，主要原因是投资和投机性购房比例过高以及房地产开发商疯狂拉抬房价造成的。而政策调控不力，则纵容了房价的不断上涨。伴随着房价上涨，政府出台了一系列房地产调控政策，出现了房价越调越涨的局面。这是为什么呢？是房价非常难调吗？不是，这是因为这些政策缺乏力度。中国政府把房地产业作为经济发展的支柱产业，生怕调控力度大了会影响房地产业的发展，采取的政策总是很温和，所以起不到调控效果。等房价涨得更厉害了，不得不增加点力度，但依然很有限，结果效果还是不好。就是这样一系列没有力度的政策纵容了房价的暴涨。比如2010年4月17日，国务院发出通知，要求对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,这样的政策根本没有可操作性，对房价上涨过快的标准没有界定，对是否停止发放第三套房贷由商业银行自行决定，这样的政策根本不是强制性要求，能发挥什么作用呢？结果是2010年度全国房价继续大涨。从这样的政策可以看出当时国务院不愿意明确停止发放第三套房贷。

    2010年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，以下简称《通知》），相比以前的政策，力度大了一些。但这一政策还是不够严格，它不是要求各地统一执行限购政策，而是要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，这是要求各地自己制定和执行住房限购政策，“其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施”，“适时”对时间的要求不明确，还是缺乏强制性，从中仍然可以看出中央对房地产投资与投机的容忍。结果各地大多只对省会城市进行了限购，其他地市没有限购。现在这一政策的部分效果已经显现，那就是投机性购房资金拥向非限购城市，造成非限购城市房价出现大涨，向省会城市房价靠拢。《通知》允许一户家庭购两套房，按这一政策，投资和投机性购房的总量还是可以达到很大规模。

    《通知》没有提出明确的房价调控目标，而是要求各地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。结果各地公布的目标大都将房价涨幅控制在10%左右，与没有制定调控目标的2010年相比，并没有下降多少。因此人们不仅要问，这究竟是调控目标还是涨价目标？！这样的房价调控目标使人们清楚地看到了地方政府在房价问题上的真实态度。

    中央政府在出台房地产调控政策上的温和，地方政府在执行房地产调控政策上的不积极，纵容了房地产泡沫的不断膨胀。这一状况在未来还将继续下去，这是由于利益机制决定的。中央把房地产作为经济发展的支柱产业，要追求经济增长的速度，就要容忍房地产的投资与投机，否则房地产的增长速度就要降低，对经济增长的贡献就要下降；地方政府除了追求经济增长速度外，在财力上高度依赖土地出让收入。据国土部的调查显示：中国地价占房价平均为23.2%。房价与地价是水涨船高的关系，只有房价涨，地价才能涨，政府土地出让收入才能高。土地出让收入是地方政府上项目搞建设和各项预算外支出的主要资金来源。因此地方政府是不会积极调控房价的。随着房地产泡沫的不断膨胀，中央的调控政策被迫不断加码，对房价的调控作用会逐渐增强，对房地产泡沫会起到一定的抑制作用，但是这种抑制作用是以不影响政府的经济增长目标为限度的，如果政府感到房价调控作用大了，就会放松调控力度，使房地产泡沫重新膨胀。因此只要中国政府不改变理念，房地产泡沫就会在政府的“呵护”下继续膨胀，直到其最后破灭的那一天。

    三、中国未来房地产泡沫破灭引发金融风险的时间分析

    世界上没有只涨不跌的房价，日本、香港、美国、俄罗斯等国家和地区，在泡沫破灭之前都不相信泡沫会破灭，最后都破灭了。以美国之富有，日本土地之稀少，泡沫都破灭了，中国断没有只膨胀不破灭的道理。

    除了自身膨胀到极致而破灭外，在导致房价破灭的原因中，有一个很重要的因素，就是经济增长失速，居民收入水平增长停滞甚至下滑，使房地产价格失去居民购买力的支撑而下降。日本和美国的房地产泡沫破灭都有这个因素，一定程度上可以说房地产泡沫破灭是两国经济增长速度下滑的反映，反过来房地产泡沫破灭又加剧了经济增长速度的下滑。另外一个原因是市场流动性，市场资金充裕，价格就上涨，市场资金收紧，价格就下跌，房地产市场也不例外。此外人口增长速度、年龄结构等也对房地产价格发生重要影响。中国这些年的房价大涨，也是经济持续高速增长、居民收入增加、购买力提高，婚龄人口大量增加，货币供应过剩，投机炒作等因素综合作用的结果。未来这些因素都将发生逆转，使中国房地产泡沫最终破灭。

    一是中国经济增长将逐步减速，居民收入水平增长速度将大为放缓甚至在一段时期会出现停滞，使房价上涨失去居民购买能力提高这个支撑基础。那时候投资和投机者将大量抛售房产，从而在根本上改变市场供需状况，导致房价下跌。

投资、消费和出口是拉动经济增长的三架马车，未来十多年中国投资和出口的速度都将大幅放缓。

    改革开放三十年中国经济高速增长的一个重要原因是投资的持续高速增长。国家在公路、铁路、机场、港口等基础设施建设方面，在能源建设方面，在工业生产能力的扩张、改造和提升方面，在信息化建设方面，在城市化方面，都投入了巨资，投资的高速增长推动了中国经济的快速发展。经过三十年的建设，中国的基础设施正在日趋完善，投资空间越来越小。截至2010年末，中国港口吞吐量已连续6年保持世界第一。2010年末全国高速公路通车里程达7万公里，位居世界第二,到2020年,我国高速公路网将要达到8.2万公里,接近高速公路世界第一的美国。届时中国高速公路大规模建设的阶段将结束。高速铁路网的主干骨架也将建成。工业方面，现在中国钢铁、水泥、汽车、家电等众多行业的产品产量都跃居世界首位，大多数产品的生产能力都出现了过剩。“中国的工业化水平综合指数在2005年达到50， 这意味中国工业化进程进入中期的后半阶段。中国社科院发布的《工业化蓝皮书》称，到2021年，中国的工业化水平综合指数将达到100，中国将实现工业化。”④ 随着中国工业化的完成，工业投资的大幅度增长也将告结束。城市化也是拉动投资的一个重要方面，目前中国城市化整体水平已达45.68%，据专家预测，到2020年，我国城市化率达到50%以上，达到中等发达国家水平。随着城市化增长空间缩小，城市化的增长速度将放缓。综合以上因素，在未来十多年时间，中国的投资增长速度将大幅度放缓。

    改革开放30年，出口持续高速增长也是拉动中国经济高速发展的一个重要方面，2010年末，中国出口总额15779亿美元，已居世界第一位。随着中国劳动力、原材料等成本的上升，中国劳动密集型产品的竞争优势正在逐渐消失。外国市场对中国产品的需求也不是无限扩张的，中国的出口速度必将逐渐降低，对经济的拉动作用也将下降，经济增长速度也将随之放缓。

    二是中国长期以来货币供应量的快速增长，为将来的通货膨胀恶性化发展埋下了隐患。“过去10年，中国货币供应量M2年均增速在18%以上”，“我国M2占GDP的比重达到180%，而美国只有60%左右”，“美国M2的增速在过去20多年中基本与GDP的增速保持同步，而中国则大大超过GDP的增速，也超过GDP增速加CPI大约6个百分点左右。”⑤ 货币学派认为通货膨胀是由货币发行过多造成的一种货币现象。虽然中国目前尚未发生严重的通货膨胀，但却带来了资产价格尤其是房地产价格的暴涨，这其实也是货币供应量过多的一个表现。从发展的角度看，货币供应量继续高速增长必将带来恶性通货膨胀。但政府为了保持经济增长，会继续使货币供应量增速在一定程度上高于经济增速，使货币供应量与GDP的比值进一步升高，这将给物价上涨带来不断增大的压力，未来通货膨胀率将会出现恶性化趋势，人民银行将被迫不断提高贷款利率，从而升高购房成本，最终促使房地产泡沫破灭。日本和美国的房价泡沫破灭都与利率提高有直接的关系。

    三是人口变化也将会对资产价格带来重大影响。这些年房地产价格暴涨的一个原因，是因为中国“经历了人口高速增长阶段。过去10年间，在中国经济高速增长的背景下，人数最多的60后正值事业高峰期，尽管他们赶上了福利分房时代，但改善型需求和投资需求十分旺盛；没有赶上福利分房的部分70后也不得不被迫进入房地产市场首次置业；而人数相对较多的80后相继进入婚龄，他们大多要从原来的家庭中分立出来重新组建家庭，这也带来了巨大的潜在需求。这几重叠加之下，导致过去十年房地产潜在需求呈现爆发式增长。”“1975-1984年的出生人口约有1.94亿，1985年-1994年的出生人口有2.3亿，而1995年-2004年的出生人口只有1.82亿人。”“从人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。”“2025年以后，由于下一波进入婚龄的人口骤减（减少了约5000万），再加上人数众多的50后、60后可能开始面临死亡的威胁并导致住房闲置增多，这样供求两方面都决定了房地产市场可能风光不再。”“国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响。”“根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%，这是1970年的德国、1990年的日本和2010年的美国的水平。”⑥ 而1990年和2008年是日本和美国发生房地产泡沫破灭的时间。

    综合以上几个方面，中国的房地产泡沫极有可能在未来十多年内破灭，从而使金融风险突出暴露出来。银行压力测试结果表明，可以承受30%的房价下跌。中国的房价泡沫比日本高得多，联想到日本泡沫破灭房地产价格下跌70%，中国未来的房价下跌幅度不可小视，银行遭受的风险也将非同小可，恐怕现在采取的提高银行资本充足率、拨备覆盖率等措施都将无济于事。由于那时的泡沫破灭是多种深层因素综合作用的结果，政府采取措施救市也不会收到好的效果。

    四、防范和化解金融风险的措施

    防范发生金融风险，只对银行加强风险管控是不够的，如果不对整个经济环境进行治理，金融风险的发生依然是不可避免的。美国和日本房地产泡沫破灭造成的经济和金融危机，教训可谓深刻，尤其是美国金融危机的影响现在依然存在。这样深刻的教训，中国不能不吸取，否则将会重蹈日本和美国的覆辙，造成严重的损失。要吸取日本和美国房地产泡沫破灭的教训，就应该采取有效措施，坚决抑制房地产泡沫的继续膨胀。如果中国政府能从现在开始严格控制房价上涨，使泡沫不再膨胀，考虑到中国经济还有十多年的较快增长时期，使中国房地产的泡沫程度可以随着人民收入水平的提高而逐步化解，就会在很大程度上降低未来的风险。

    （一）政府必须切实转变观念，摒弃对经济高速增长目标的追求，摒弃依赖房地产发展经济的思想，改变以GDP为主考核政绩的作法，深刻认识房地产泡沫的风险，切实转变经济增长方式，追求健康的经济增长。

    （二）中央应改变对房地产投资与投机的容忍态度，制定坚决抑制房地产泡沫的政策，改变现在这样将工作推给地方的作法，由中央提出严格要求，认真监督地方执行，并进行考核和问责。应将限购政策推广到全国，各地统一执行。要取消第二套房贷，居民购买第二套住房只能全部靠自有资金，因为第二套住房已基本属于投资性需求，发放第二套房贷，扩大了购房需求，助长了投资和投机。要对第二套及以上住房开征房产税，欧美各国房产税平均税率为2%，中国也可以参照这个标准。要不分持有年限，对出售第二套以上住房征收20%的营业税。要制定《住房法》，将这些政策用法律的形式固定下来，不能因为房价出现调整而改变。如果采取上述政策，就会有效遏制房地产投资与投机，化解房地产泡沫风险。在实施时，可以制定计划，分步实施，避免一下子推出，产生过度反应。如果采取这样的政策导致房价出现下跌，对银行信贷和房地产开发形成负面效应，那是必须应该接受的，否则容忍房地产泡沫膨胀，只能最后走向破灭，形成严重危机。

    （三）中央要高度重视货币供应量长期快速增长对未来通货膨胀的严重影响，将货币供应量增速控制在与经济增速相同的水平，不能高于GDP加CPI之合，否则将为未来发生恶性通货膨胀埋下隐患，损害经济的长远发展。

    （四）在金融危机时期采取的降低固定资产投资项目资本金的作法应该退出，尤其是房地产开发的项目资本金，应该提升到40%。房地产开发贷款约占银行房地产贷款的50%，是泡沫破灭后银行信贷资金损失的重要方面。为应对将来房地产衰退产生的风险，应及时提高房地产开发的资本金比例，首套房贷的首付也应提高到40%。一旦发生金融风险，40%的资本金和首付款比例也是不能保证信贷资金安全的。

    （五）应为银行设置房地产贷款集中度限制指标，如不超过25%，以防房地产贷款占银行信贷的比率过高，在房地产泡沫破灭时产生严重风险。

    （六）应制定办法严厉打击房地产开发商乱涨价行为，楼盘售价应向房地产管理部门报备，一经确定之后，不得涨价，对乱涨价者应严肃处罚。社会公众可以对开发商乱涨价的行为进行监督，向国家有关部门举报。

    （七）加强舆论控制，宣传房地产泡沫膨胀及破灭对经济和金融的危害，抵制房地产利益集团对房地产调控政策的非议，使全社会形成良好的舆论氛围，将房地产调控政策贯彻到底。

    如果采取上述措施，有效抑制住了房屋投资与投机，房地产泡沫就一定会得到有效遏制，从而防止未来泡沫破灭造成的风险。如果政府不能认清风险，继续保持原来的思路，未来等待中国的将是严重的危机，那将是非常可悲的。

 

参考文献：

①  郝凤英 《52个城市房价租售比七成超国际警戒线》城市房产网

②《2010年全国城镇居民的房价收入比过高》搜房网2011年1月25日

③ 《2010年全国房价收入比公布 部分城市房价泡沫有所扩大》新浪网  2010年4月1日

④ 《社科院<工业化蓝皮书>:中国将在2021年实现工业化》  2007年08月10日  中国证券报。

⑤  李迅雷《中国货币供应量全球第一的反思》2010年9月21日

⑥  崔宇，《至少6亿人抱怨高房价 中国房地产面临衰退》