这个报告我们大概拿一百多份可能有的人拿到了有的人没有拿到，下面我就把我们的这个对研究报告的主要内容跟大家做一个介绍，这个如果大家还有什么问题或者还有什么质疑我们可以来讨论，这个我们研究院第一份政策评估报告，我们之所以叫做政策评估报告不是一种理论的探讨，这个不是一种学术的报告，而是对现行政策做一个评估，政策中间我们认为要肯定的还有继续做的我们都把它写出来，我们认为政策中间有一些需要调整我们也写出来，按照我们的这个判断当然这个是不是正确的，是不是有道理的，那我需要大家来讨论了，下面我就把我们的这个报告的主要内容跟大家简单的介绍一下。

　　我们的这个报告一共分了三部分，第一部分是关于房地产的这个性质的确认的问题，这个说起来是一个好像很简单的的问题，但是我们认为这个问题非常重要，我们的判断就是认为这个房地产具有双重性质，第一它是民生，第二它又是经济发展，这两项都是房地产的性质，所谓民生就是它要解决我们的居民的住宅问题，而住宅是民生里面非常重要的一个领域，所以它是民生中间的一个非常重要的组成部分，同时作为一个经济体来说，房地产又是一个产业链非常长，而且还有很多的相关的产业金融比如说保险等等都会跟房地产有关联消费生产等等这些都有关联，所以这个又是经济发展的一个性质，所以两个性质同时都具备，这个认识我们下面有一个判断，我们认为稿件以前的执行过程期间，我们认为两个性质的电位有一定的偏差，这个偏差就是我们的这个报告的这一段的最后一句话，多年来我国经济领域一直存在经济增长与改善民生孰轻孰重之争这个不光房地产很多领域存在这个争论，我们的这个判断的就是说在这个就住房政策而言前几年我们主要的偏差是强调经济的增长而忽视民生，这个是我们的一个对这个房地产性质在实际上生活当中的一个判断，我们的理由是什么？为什么做出这样的一个结论，因为我们的前面有几个数量的一个支撑我们的结论，就是根据这个2012年全国人口普查，到2010年我国城镇居民有1700万户人均居住面积小于8平方米，有2800万户住宅，有五千多万户的住宅厨房厕所不全，就是这样几个数字之间有重复的，我们就说把前面的那个没有自量水供应和人均面积偏少的我们包括这个五千万户里面，都包括这个里面我们觉得这个是占我们的整个城镇居民的比重还是比较大的，相当于我们五千万户城镇居民居住在不具备最低的这个居住条件的这样的一个住房，因为我们过去国家很穷，所以这个很多的住房达不到最低的生活需要，那么经过这么多年的发展整个的国民经济发展这么快，但是全国仍然光城镇居民还有五千万户住在这样的条件里面我们觉得这个是角度来看的另外角度来对照的就是我们的这个办公楼都是相当豪华我们全国普通来看政府的办公楼的豪华程度大家看到很多的材料照片甚至比我们经济水平发展高的国家我们的政府办公楼都比他们好，那个有所忽视这个是认识的问题，第二个因为这个性质的忽视，我们政府房地产定位的问题也有偏差，刚才的几位嘉宾讲的时候回来小京特别总结在香港这样的一个特别强调的，在这样的一个自由的市场经济政府已经房地产业的领域发挥很重要的政府职能。

　　我们国家也应该是这样的一个房地产不可能没有政府来在其中扮演一个非常重要的角色，所以政府跟市场在房地产当中究竟应该怎么样定位，政府应该发挥什么样的作用，市场应该发挥什么样的作用我们认为存在着相当一种很多的不同意见应该有一个一定程度的混乱，这个定位不准使得很多政策就会产生一些偏差，所以这一次就是这个文件里面，很重要的一个话就是构建政府为主的提供基本保障以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，两个为主我们的解读我们合理解为主就不是单一，原来一个看法保障性住房完全是政府的职能，高档的住房完全是市场的职能，我们认为这种看法是不对的。

　　保障性住房的也要发挥市场的职能，高档的住房也有政府的职能，所以实际上是政府和市场在不同的类别的住房里面应该发挥有所区别的不同的职能，这是我们对这个政府和市场在房地产业中间的职能定位的一个基本的判断。具体说我们提出来就是有这样的一个三类的住房的分类，现在就是一般来说可以说两类的这个分类已经是政府政策中间说的很清楚了，一类就是保障性住房，一类就是保障性住房之外的市场住房，我们认为这个两类不够的，分层三类首先一个保障住房城镇居民目前居住不具备最低居住条件的这样的家庭应该来解决，也就是说这五千万户，这样的一个居民应该说绝大多数都是非常收入水平非常低的家庭，我们认为政府有责任给他们提供了能够具备最低居住条件的应该有自来水供应，应该有厨房厕所在北方应该有取暖，人均的居住面积应该15平方米左右，我们觉得这个已经是最低的居住条件了，所以这样的一个住房应该由政府为主来提供政府是有责任的，假如我们的国家发展很快结果还有这么多居民这样的房子里面长期得不到解决，这个政府职能发挥不够的，这个是一类。

　　我们的看法保障性住房应该成为中国居民社会保障体系的一部分，跟他的养老和医疗都应该是一样的这个地位，政府要把我们城镇居民养老、医疗、教育等等的这种保障体系中间应该包括这个保障性住房，所以这个是我们认为分的这个第一类。尽管这一类政府要起很大的作用，但是市场仍然有他的发挥他的功能，因为不同城市保障性住房的价格是不一样的，不同的城市作为公租房的租金也是不一样的，所以事实上不可能全部都是政府来报下来，他一定也会有市场的作用在里面，所以我们这个保障性的住房我们是这样的一个判断。

　　对于所谓的人民通常用的词就是夹心层，实际上就是我们整个的居民中间最大的比重的居民是他的收入要高于这个有可以享受保证住房政策，市场的价格来居住我们会在我们的居民中间会有相当多的比重，这个比重有可能20%、30%甚至40%他们是没有能力按照他们的收入水平他们没有能力完全依赖市场价格解决他们的住房，所以我们认为应该在分出一类这一类的名字可以叫做自住普通的住房，这一类住房一般的来说应该有人均比如说30米左右的面积，其他的这种住房条件都应该具备，他能够使得这种工薪阶层中间这个收入档次的居民能够生活在一个相对的比较体面的一个水平上。这一类居民也应该得到政府的一个相当力度的支持，这一点我们其实已经分三类住房了，这个意见已经提很多年了，应该跟大家说的一个比较让人高兴的事情，就是我们现在了解到的上海从09年开始已经共有产权房这样的制度已经建立起来了，已经实行了差不多三年了，共有产权房什么概念呢？就是市场的房子政府给你出房屋价格的30%，然后这个住房的产权证上你这个居民出70%的钱你拥有70%的产权，然后政府出30%的钱拥有30%的产权，当你五年之后可以销售收入水平提高了可以这个房子卖出去，但是卖房子的时候政府不但收回来当时30%的购买的价钱，还要收回你增值部分的30%。

　　这种办法政府等于拿出一部分的资金来帮助这种收入水平的人解决他一个就是可以叫做基本的住房条件，上海这个搞的已经三年多了效果很不错，这个北京今年也开始了搞了叫做自住普通住房，北京这个房子今年由两万套，而且已经决定了明年要搞五万套，这个五万套什么概念呢？北京现在的每年的销售的房子是九万套，也就是说北京的市政府已经决定了，用住房的一半它的规划中间的一半的住房的套数要来解决这个层次居民所需要的那个基本的住房，我们的建议就是要把上海和北京这样的一个政策上升为国策，目前只是地方政府自己定的，还没有上升到国策，前不久我看到了这个信息上面说，住宅建设部的一位领导同志他在跟记者沟通的时候他曾经有这样一段话他的建议就是上海共有产权房的制度要能够变成全国性的，我们的建议就是要把这个变成国策，也就是变成全国性的，如果这一类住房我觉得上海这个办法给人的启示更重要的是什么呢？就是上海他认为他的住房的房价他政府不想去压低这种房价，他认为房价合理的，但是合理的房价并不以为这所有的居民都能够来购买，政府把他的资源要投入到帮助这些居民去有能力购买这样的房子，但是政府并采取措施说把房价压下来，比如说一平方米两万政府出六千，低收入的居民具备一定的条件可以出1.4万，等等你用1.4万可以买到市场两万的房价的房子，所以这个就和我们前几年我们的房地产调控中间一个很重要的一个变化，原来我们什么时候发文件调控呢？都是房价涨比较快的时候，所以政府出文件就是要抑制房价过快上涨让房价回归正常水平等等，都是要让房价有一种房价降下来或者上升的速度慢一点，都是把调控的目标定在房价上面，上海的制度我认为上海市政府它不再把调控定在房价怎么样降低上面了，而是把它的政府的资源能够提供出来帮助低收入的这个低收入比保障性住房的水平可以高一点，可以叫做低中收入或者中等收入水平帮助这样的居民可以解决一个基本住房。

　　我们建议这样的政策尽快上升为国策，而且这种方法里面这个上海是什么？它把钱补给人头，这个对房子有一定的控制但是这个钱是补给人头的，他不是补给开发商的因为这个个人拿的钱跟政府拿的钱都交给开发商这个是这样的制度，北京的现在办法跟这个有差别，北京一块地盖多少保障性住房，盖多少普通住房剩下的可以盖高档住房，然后要求这个普通住房的价格定一个跟周边比如说低30%，所以这个上海的这个北京的办法，我们的主要的办法还是补在房子上面，把价格压低，这个是这个办法的，这个对人也控制但是重点把房价压低的办法，这个政府并不出现钱，当然政府的待价就是土地的使用的出让金相应的少收了，反正政府不可能不出资源，两种办法现在北京用这种上海用那种，我们看上海的办法要比北京的办法还要好一点，我们的赞成用上海的办法。

　　当然现在有人提出来用房票把钱发这样的家庭他在市场随便买，这样的建议我们是不赞成的，因为如果发房票就一定会在市场上形成一种黑市房票黑市有的人拿收入低他领房票他可能马上不需要买房子但是种种原因可能有别的人用其他的另外黑市价格交易房票我们觉得那种管理上面不利的，很可能最后房票发了但是领房票的家庭很多人没有拿房票买所谓的房子最后遗留的问题还要找到政府，这个完全有低收入家庭让人拿房票到处买房子我们觉得这个办法还是有所保留，觉得不是一个很好的一种办法。

　　所以，我们的建议就是住宅一定要分成三类，就是这个低端主要政府保障，中端政府和市场配置高端主要的市场这样一个重要的结论，如果我们的保障性住房一个规划一个政策，对于刚才所说的自住的普遍住房一个规划政策我们完全可以放开所谓的高档房的价格和购买，取消对这一类住房的限购，我们讲三个住房可能是我们房地产长期有效的制度所以我们这样的制度这个里面政策我们有一些评估，比如说住房的分类我们刚才已经讲过了，我们认为仅仅分两类是不够的，仅仅分两类不能作为长效制度，关于规划这个很重要现在很多的这个很多的城市他们做保障性住房，他们把这个房子盖离一个地方很远交通很不方便没有公共设施所以有些地方甚至出现了保障性住房，也有空置的，但是又没有学校和医院。中国的商业化城市非常高的就在那个城市里面有若干个区都是贫民窟，这个社会的问题不论政治经济治安等等的问题非常多的，我觉得国家的规划一定避免出现贫民窟式的这样的东西，所以又要建保障性住房包括公租房又不能出现贫民窟，我觉得这个对于政府来说是一种挑战，就是怎么样能够把这个事情做得好这个是一个长治久安的政策。

　　第三个关系房价的指标，现在一般说房价涨了，或者没有涨这个房价我们这个认为这个指标非常不科学的，我们这个现在的房价指标是什么呢？一个时期比如说一个月或者一个季度卖的所有房子除以所有的房子面积一算平均数这个以这个不可比的虽然比去年同期涨多少其实不可比的，为什么因为每个不同的时期卖的房子档次不一样的，咱们如果做一个算数的话，房价都上涨5%，应该说统一房价上涨但是如果这个时期多统计了低档房少统计高档房子这个房价可能下降的，现在房价指标给政府市场给居民做决策都产生了很多的误导信息，所以我们认为房价首先要分类，不同类别的房子要分开，同时还要有区段、地段的这个标志，就是哪一个地段哪一个类别的房子它现在价钱怎么样，这样才能够准确的反映市场这个各种类别的房屋的价格变动，对于居民和开发上也好，对于政府也好这个做出自己的决策都是比较科学的。

　　另外关于现在的限购政策我们也认为刚才讲了如果三类住房都可以做好的话，那么这个限购对于保障性住房一定是限购的，因为北京的市长他没有义务给保定的低收入家庭提供住房这个一定是限购的，对于中间的这个层次的所谓夹心层，现在北京上海的规定不只是户籍了，非户籍居民只要他在北京市做生意做多少年交多少税和社保具备一定的条件，这个也有权利来获得政府的这个支持，能够购买这样的一个所谓的普通的自住的住房。高档房现在仍然也是限购的，我们觉得这三类住房政策区分以后这个高档房的价钱应该完全放开，不但对价格的限制取消，对于购买的价格也取消了，不管国籍身份只要有钱这种高档房可以来买，所以我们想这个关于限购这个政策应该根据住房类别做出相应的调整。

　　关于保障性住房的问题，现在有一点就是很多的地方是按照人口的收入的比重，比如说这个地方有一万户，我就把这个属于低收入的20%他列为需要解决保障性住房的，这个标准我们觉得不科学，我们认为还是用，对于八平方米没有自来水、没有厕所的这样的居民应该列入保障性住房的计划，各地的数量可能不一样，有的地方可能很快解决了，有的地方可能时间要比五年长一点现在3600万套，另外还有一千万套的追加计划，我们想这样如果4600万套跟刚才说的五千万套接近了，这样花五年的时间大部分地方可以解决，可能个别困难的地方上级政府给一点补贴，我想五六年的时间，使得我们的国家所有低收入家庭的最低的居住条件都解决，这个也是我们一个非常重要的一个民生的一个战略的实现。

　　关于自住普通的住房这个就是非常的我们意见非常明确的，希望这件政策可以尽快的上升为国策，因为这个时间不能再拖了，尽快的上升为国策这样我想对于整个社会居民这个对住房问题的心理的这个稳定对于全社会的这种稳定，这个起的作用非常大，我们现在的这种房价的统计体系使得社会经常因为房价造成了很多的这种认识上、行动上的混乱，所以我想这个政策向北京这样的拿出一半的这个套数资源解决这个，我觉得这个对全中国作为国策对于政府的形象对于解决民生问题这个作用非常大的，现在的核心问题就是这类住房，因为保障性住房已经有计划了只不过改变一下计划的分配的办法，这个住房如果上升为国策，我相信这个全社会的稳定的情况。

　　最后的一个就是试点的问题，我是不赞成这个的，这次三中全会的用的数据是房地产税的立法，用的是这样的一个提法，那么房产税和房地产税这个是有实质性的差别，因为房产税是不包括土地的，房地产税包括土地的，但是我们要搞房地产税立法可以肯定的说简单的去引进市场经营国家的房地产税这个是无法实现的，因为国家里面地里面的所有权在国家手里面，他不在这个居民的手里，所以我们的国家居民有房产国家有地产，所以你征房地产税这个谁纳税人，谁是征税对象这个简单的照搬这些市场经营国家这个房地产税是做不到的，现在要搞立法的话一定要在法理上面可以说得通，这个实际上给我们所有搞税收立法的不管研究理论的研究法理的，提出一个新的挑战，在中国真要搞一个房地产税，在理论上你怎么样站得住在法理上怎么样站得住，目前为止我还没有看到这个方面可以有一个系统很有充分说服力的一个报告。

　　所以我们觉得我们的建议立法机关应该尽快的组织有关的工作班子来启动我们的这个房地产税的研究，只有把这个理论和它的这个法理问题研究清楚了，才能真正的启动立法程序，如果理论上有冲突，这个法理上不通，这个立法是搞不成的，所以我们的建议尽快的能够把这个立法工作可以启动起来，先组织有关的专家我们先对理论在中国的这种土地的国有住房私有的体制下怎么样来研究这个房地产税，我觉得这个是一个非常难度非常大的一个，我们希望尽快的启动这个东西。所以我们这个报告大体上就是对现在的政策做了一点评估，我们同时也提出一些对未来的政策的建议，这个是不是评估准确未来建议是不是可行这个要看这个实践的结果我就简单的讲这些。

（本文系作者在2013年12月13日“三亚财经国际论坛”上的发言）