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稳妥应对当前房地产出现的转折性变化
作者:李杨    发布:2014-06-22    阅读:9943次   

    中国房地产市场,我们过去说的十年九调控,也就是说这个市场自从设立以来,还没有经历过一个完整的经济周期。我们知道它如果没有经历一个完整的经济周期,这个市场的特征并不能够充分显示出来。

  现在大概可以说接近经历了一个完整的周期了,那么这个完整周期下来之后,大家回头一看房地产市场是一个高度区域化的市场。在北京看的房和在县城看的房完全不是一回事。因此,一个政策不可能在北京制定,全国一刀切的去执行,不可能是这样。所以,现在我们已经看到很多地方在松动。

  那么,一线二线三线四线房地产形势截然不同,即使像北、上、广、深这样一些地方,不同地方的价格也是不同的。北京已经很清楚了。你说六环住的,出门你说你是住在北京,你说住在河北,住在河南都一样,这种没有特色的房子已经涨不起来了。

  所以,经过一个周期,我们房地产市场的区域性,这种分层次的特点被人们充分的认识到。所以,需要因地制宜,采取不同的发展战略和不同的调控政策。现在不停的媒体会曝有说哪个政府采取了措施,然后这些政府出面否认,干嘛欲盖弥彰呢,这是一个不可避免的趋势,我觉得我们应当承认这个市场的城市性,它的区域性,然后根据自己的情况采取适合自己的调控政策,这才是正途。

  那么,房地产市场出现转折,其实大家潜在的担心是它对经济进一步的全面影响,我们最近做了一个评估。大家都知道房地产市场如果对经济产生影响是两个层面,一个层面它是由住房拥有者发动的,大家都是购房,我买了房,我这个房子的价格随着市场价格的波动在波动,它有一个心理价。当市场出现动荡的时候,这个心理价与我还没有偿还的贷款规模而言处在什么状况,它就决定市场向什么方向变化。美国这一轮经济出问题,香港这一轮出问题,都是因为所谓的负资产,就是房子心理价已经不够偿还贷款,所以接着会引发恐慌性的销售,这种情况在中国现在根本没有出现。所以,这种层面上对市场进一步的负面的影响,我们在一个不短的时间里看不到,也就是不必有太多担心。

  第二个层面就是贷款者,房价如果跌了,会不会使得原来的优良资产变成不良资产,使得原来的不良资产规模扩大。就涉及到整个贷款结构中,所谓的止损保障体系问题。大家知道中国的房子首付绝大多数在三成以上,也就是30%以上首付率的贷款结构性获得金融支持。而且既然是首付率这么高,商业银行和客户谈判的时候,一定在案板底下还会有一些隐藏的东西也就是一般会35%到40%,这些都是它的止损的一些指标。再加上还有其他一些东西,就是人们购买住房实际得到的贷款,反过来说,就是银行真正付出的钱大概也就一半多一点,于是我们有一个账,价格要跌到这样一个水平,它才会出现真正的损失,跌不到就不会,现在我们非常乐观的看到,离止损线还远着呢。基于这两方面的原因,我们认为这个市场虽然在调整,但是还不会形成一个系统性风险,对我们国家产生非常大的负面冲击。

  因此,我们就觉得应对这样一个变化,而且我觉得是一个转折性的变化,应当稳妥的设计,应当稳妥的缓慢的应对这个变化。同时一个很重要的任务提出了,就是我们现在到了必须设计一个中国房地产总体市场的蓝图的时候了。我说这个话的意思就是说,中国房地产市场发展到今天,还没有一个总体设计,走哪儿算哪儿,到的总体设计的时候了。

(本文系李杨在6月14日北京“2014中国企业竞争力夏季峰会”上的发言