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对房地产还需要调控什么?
演讲者:汤敏    时间:2010-05-06    阅读:598次   
     前一段时间,国外媒体充斥类似“中国的泡沫有多大?”、“中国是不是濒临崩溃?”、“中国的房地产泡沫到底能持续多久?”等一系列报道,当时中国经济学家们也非常担心,如果中国房地产价格还像前一段时间那样快速增长的话,根据其他国家和中国以往的经验,泡沫早晚要破灭,就会造成极大的影响。
    中国的房地产价格在最近一年里确实增长得非常快。日本野村证券曾经发布一组数据,2009年3月中国房地产价格平均是3800元人民币,到2010年3月超过5000元人民币,增长速度非常快。三个星期前我到韩国,首尔的房地产价格已经相当高了,高房价让韩国老百姓怨声载道,很多年轻人推迟结婚甚至不结婚,就是因为买不起房子。我在韩国的那几天,当地报纸把首尔和北京的房地产价格进行了对比,得出的结论是,北京的房子比首尔还贵。中国人均GDP是3000美元,韩国是18000—20000美元,是我们的7倍。应该说,中国的房地产价格远远超出老百姓的承受能力。
    我们做了一个计算,用北京、上海的居民月供支出与收入进行比较。比如买一套七、八十平方米的二手房,位置在三、四环之内,支付20%的首付款,剩下的在银行按揭贷款。按照这样的情况,北京市一个普通家庭每月要拿出家庭收入的多大比例来支付贷款呢?到2009年7月,这个比例是70%—80%。而国际上通行的标准是,如果一个家庭的收入有40%用于偿还房贷,这样的债务就被定义为次级债,美国就是这样定义的。
    房地产价格太高,上涨太快,这是有目共睹的,很多人希望价格下降,对那些认为房地产价格还要继续上涨的人,网民们提出强烈的批评。任志强就开玩笑说,“我现在是全中国人民第三个想打的人,第一个是陈水扁,第二个是小泉”。但是如果认真地看他文章,看他的分析,也有他的道理。
    房地产不但关系到千家万户,而且涉及国民经济的各个领域和行业。房地产的产业链非常长,房地产行业一旦出问题,整个产业链就会产生很大的问题。房地产在中国国民经济中所占的比重很高,水泥、钢铁、装修等几十个行业与之关联,所以房地产的好坏会影响到整个经济。
    除此之外,中国还有一个特殊情况,就是地方政府的收入与房地产的价格、土地出让都有很大的关系。随着城市化进程,很多城市在快速扩建基础设施,钱从哪呢?一部分通过税收,还有相当一部分是地方政府出让土地的收入。有人做过计算,在基础设施投入中,政府占33.9%,贷款占29.8%,企业自筹占27.7%。其中,政府的投资有很大一部分是土地出让的收入。贷款这部分,很多也是拿土地抵押获得。而企业自筹部分,有一部分的企业通过地方政府的融资平台,把土地进行抵押或者卖地获得资金。也就是说,地方政府的收入、投资与房地产紧密联系在一起。
    在房地产价格不断推高的情况下,今年五一前夕,从中央政府到地方政府,都出台了强硬的调控政策和措施。比如北京,北京市的房地产新政规定,停发三套以上住房的贷款,第二套房的首付在50%以上,对没有一年以上本地纳税证明的非本市居民不提供贷款。力度最大的一项规定是,同一购房家庭只能新购一套商品住房。一系列政策出台之后,最近在报纸上经常可以看到房地产价格变化的报道,价格不一定下降,但是开发商通过送家电、送装修等方式变相地调整价格,这个调整还在进行中,因为时间很短。立竿见影的效果是,房地产交易量迅速下降,出现有价无市的局面。这样的情况过去也出现过几次,政府重拳出击之后,是不是能够从根本上解决房地产价格飞涨的问题?会不会像前一段时间那样,当房地产商和市场博弈一段时间以后,价格出现反复?应该说,这种可能性是存在的。
    在过去几年,对房地产行业的调控一直在进行,但正如一些房地产商所言,调控之后价格反而上涨,为什么?第一,调控力度不够。第二,调控既缺乏一个清晰的目标,也缺乏一个清晰的指标。房地产行业的调控目标到底是什么?有各种说法,是保证居者有其屋,还是保证低收入家庭有住房,或者其他目标?目前调控的目标不是很清晰。另外,调控的微观手段过多,缺乏宏观层面的手段。还有一点,缺乏问责制。如果房价没有调整下来,或者房价增长过快,到底由谁负责?调控目标不清晰,加上刚才说的,地方政府与房地产商的利益趋同,就造成了针对房地产行业的调控效果在很长时间内并不显著,甚至出现越调控房价越高的现象。
    现在已经出台的政策还是很有效果的,效果能持续多长?一种可能性是,效果很好,房地产价格从此降下来。但是,下降的幅度有多大?会不会反弹?或者说,如果把房地产价格打压下去,会不会出现房地产崩盘的情况?这是一个很大的问题,会出现什么情况,现在不得而知。更重要的是,怎样保证房地产行业长期、平稳地增长?从各国经验看来,房地产市场变化很大,容易造成大的泡沫,把整个国民经济拖垮。
    日本就曾经出现过这样的问题。从上世纪70年代开始,到1991年以前,日本的房地产价格一直上涨,房价非常高。由于日本是一个岛国,人口非常密集,所以人们认为东京的房价不会跌,都想到东京买房子。有人做过计算,在日本房价最高的时期,如果把东京这块地按照当时的市价卖出去的话,可以把整个美国给买下来,可见当时日本的房价是非常高的。但是到了1991年,东京的房价开始急剧下降,出现崩盘,同时股市价格也在下降,日本经济进入一个低速增长的过程。现在20年过去了,东京的房地产价格还没有回归到1991年的水平。
    再看亚洲其他国家和地区,像韩国、香港、台湾、新加坡,包括亚洲金融危机时期的泰国、马来西亚、印度尼西亚等,它们的泡沫一开始不一定出现在房地产行业,但最后把泡沫吹大的往往都是房地产。从东亚经济的特点来看,很容易形成房地产泡沫,有几个原因。第一,东亚经济成长非常快。第二,亚洲的房地产投资,或者投机的风气很浓。很多东亚国家多次出现房地产泡沫,然后破灭。
    对中国来说,怎样保证房地产行业长期、稳定的发展,防止出现大的泡沫并造成大的崩盘,防止引起经济上大的震荡,显得格外重要。我提出一个想法,就是用调控通货膨胀的方式来调控房价。第一,对通货膨胀的调控有一个非常明确的目标——CPI。年初召开的中央经济工作会议就确定,今年物价指数要控制在3%。如果CPI超过了3%,一系列的货币政策和财政政策就要出手。最近央行连续3次上调存款准备金,就是为了防止出现通货膨胀。要有提前量,如果4、5月份的通货膨胀还保持高位,更多的财政、货币政策,甚至一部分行政手段都会出台。第二,目标要量化。第三,调控以宏观手段为主。
    借鉴调控通货膨胀的方式,我们对房价也应该有一个调控目标,进行量化的目标管理。现在要把价格打压下来,压到多少?在什么情况下进行调控?目前没有一个量化的管理。
    怎样建立量化的管理目标呢?首先,要建立两个核心指数。一个指数叫“城市基本房价指数”。前段时间国家统计局公布,2009年中国城市房价增长1.5%,这个数字引起很大争论,大家感觉数字不准确,没有真正反映房价的变化。现在的房价指数,建设部有一套,发改委有一套,统计局有一套,很多数字是互相矛盾的,这就使得调控非常困难。因此,应该有一个房地产的权威指数,把小城镇住房、经济适用房(因为价格被干预)和别墅等高档住房排除在外,建立一个“城市基本房价指数”。怎样设置这个指数要好好研究,包括范围、面积等指标的设定,比如规定100或120平方米以下的住房等。建立这样一个指数并不难,其他国家有很多成熟的办法可以借鉴。当然,要根据中国的国情,把一些不合理的部分去掉,把中国的特殊因素加进来。另外,这个指数不但有全国性的,也应该有地区性的。
    除了这个指数之外,还应该有一个基本房价变化容忍度的指标。比如通货膨胀,3%就是容忍度,如果超过3%,就要出台各种政策进行调控。容忍度是多少?也要认真讨论、研究。我个人的想法是,这个数字应该比通货膨胀的目标稍高一些,但是不要超过城市居民年人均收入的增长率,要介于这两者之间,比如5%、6%、7%、8%。有了这个指标,就可以对房价进行干预,而且这个指标要透明,让全社会都很清楚。比如通货膨胀的调控目标是3%,企业知道,股民也知道,如果超过3%,全社会都知道政府要进行调控,可能会提高存款准备金率等,市场和个人就会做出反应。
    除了上限之外,还要有一个下限。也就是说,我们也不希望房地产崩盘,因为房地产价格在很短的时间内下降得太快,对整个经济的冲击非常大。要想办法让房地产“软着陆”,价格下降得慢一点,时间长一点。现在买房的首付基本上是20%,如果价格下降幅度超过20%,就变成负资产,可能有人就不会要这个房子了。这种现象具有滚雪球效应,越滚越大,会造成恐慌性抛售。
    有了上限和下限以后,怎样调控房地产呢?如果基本房价指数处于目标区间之内,这是一个比较正常的市场,就不用干预。一旦指数处于这个区间之外,可能就要启动各种调控机制,这些机制最好以宏观机制为主,包括货币政策。因为看的很清楚,钱多了就很容易把房地产价格推上去,因此要调整货币政策,包括房贷利率、房贷额度、首付比例等。如果房价快速上涨的趋势很明显,那就要加大土地供给,加大对经济适用房和廉租房的补贴,加大投入等等。根据基本房价指数的变化,进行一些政策上的调整。如果是全国性的房价上涨,这个调整就应该是全国性的政策。但是房地产价格上涨往往是地区性的,那么调整也可以是地区性的,不同地区可以有不同的政策。比如房贷额度,北京的房价上涨过快,就要出台严厉的措施,而有些二、三线城市的房价没有上涨得很快,就不用出台同样的政策。
    另外,我曾经说过,地方政府“守土有责”,哪个地方的通货膨胀率过高,当地政府就有责任采取一些调控手段把它压下来。像利率调整这样的政策都是国家的政策,地方政府没有权利干预。但是地方也有自己的手段,比如土地供给,比如房贷额度、房贷利率等,有的是地方政府决定,有的是当地的银行决定,可以根据本地区的实际情况,采取不同的办法。
    现在理论界正在讨论,房地产泡沫应不应该作为宏观调控的目标。在很长时间内,房地产、股市都不是宏观调控的目标。在宏观经济学中,关于通货膨胀、就业的研究非常多,而且很细化,但是对资本市场、房地产价格的影响等方面的研究还很欠缺。这实际上造成了很多问题。
    日本在上世纪80年代的时候,尽管房地产价格、股市价格快速上涨,但通货膨胀率并不高,所以日本的中央银行认为市场没有风险。为了防止日元升值过高,央行向市场上提供了大量货币,这些钱没有进入实体经济,而是进入股市、房市,把资产价格推高,最后造成很大的问题。
    美国的这次危机,从某种意义上来说,也与此相关。长期以来,格林斯潘反对中央银行干预资产价格。1997年,纳斯达克的泡沫很高了,格林斯潘在国会听证的时候说,现在的股市是非理性繁荣,第二天美国股市大跌。格林斯潘认为,当资产泡沫破裂之后,央行可以通过货币政策来救市,但是打压资本市场并不是央行的责任。“9.11”以后,美联邦向市场注入大量的流动性,因为美国的通货膨胀率并不高,所以中央银行认为没风险,继续注入资金。但实际上,这些钱进入了美国的房地产市场,加上次级债和一些金融衍生品的问题,最后造成美国房地产泡沫,爆发经济危机。
    这次经济危机以后,出现了一种趋势,就是在未来把资产价格纳入宏观管理,作为一种调控的目标。到目前为止,这个问题还在讨论中,没有形成完整的理论。对于这次危机,我们没有提前预见,也没有建立防范危机的机制,这说明经济学本身还是有缺陷。这个领域是需要认真研究而且有所突破的领域,因为这么大的泡沫从形成到破灭,对经济有极大的损害。 
    对中国来说,我们不能等理论完善之后再去做,事实上很多经济理论就是在实践中加以总结并上升为理论的。中国正在面临一个非常危急的时期,因为房地产泡沫已经明显形成,大上大下的过程正在形成。如何从自身利益出发,建立一套让房地产市场平稳发展的机制,显得格外重要。刚才提出的这些方式,是否完善、可行,我们可以讨论。要防止房地产市场出现像其他很多东亚国家和美国曾经出现的严重问题,让房地产价格在一个合理区间内波动,这个价格区间是老百姓买得起房子的价格区间。当然,廉租房、经济适用房是另外一个市场,政府要有所作为。我们现在谈的是以中等收入群体为消费主体、以市场机制为主的市场。这两个市场是有联系的。我们在调控的时候,应该有一个宏观的指标。