非常高兴再一次参加博鳌论坛，感谢陈诗涛女士和观点杂志，今年已经是第17届了，我是从一开始就参加的。

这次给我出的题目是“政策预期”，看到这个题目就想到了去年的话题，去年有若干个话题，其中一个话题是，大家说房价贵是因为地价贵。当时我问的问题是，地价贵不是你们举牌拍出来的吗?你怪谁?一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价，你还能赚钱，你才敢举牌拍地。然后有人就说，当时我举牌拍地，我相信房价能涨，我这个地价还能挣钱，但我没预期到政府又变了政策，政府又出来限购了。这就是政策预期问题。

你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢?如果去年没有这些政策出台的话，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中，房价在飙升，我们在不断买房，大概用两三年的时间，然后就是大崩盘，房地产崩盘、金融崩盘。这次炒房的时候，连首付都可以贷款，有这类的P2P，你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢?所以政策在这里面是要起作用的。

但是反过来讲，这些政策都属于短期政策，待会儿我还会讲什么是短期，什么是长期。

现在要讨论的是长效机制，今天早上我们谈到了房产税的事，房产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程。

这是第17届了，我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题，每次都讲，讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久，一直提不上日程，这也是一种政策预期。

长效机制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限购这些短期政策，还是建立一些长效机制?现在好像是看到了曙光，我老是说曙光，你们都认为是黑暗即将到来。

刚才说的金融风险和房地产的长效机制，在最近一次工作会议上，领导人还提到了要加快出台房地产税。因此现在有些事情也开始逐步明朗，叫了多年，讨论了多年。

讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。

我先讲供给侧。供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了，以前供给侧、需求侧都是学术界的词，我们只在内部用一用，一般不太敢用，现在中央文件把它写出来了，大家都比较熟悉了，这对我们分析问题也是一个便利。

供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。

土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，搞城市群、城市带，还是违背这个规律去人为地发展小城市?这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本的问题。

最近有点起色，尽管还在说城镇化，尽管还在说要发展小城市，但是毕竟最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。

还有土地制度的问题，包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多，可以单独讨论。

为什么我们有的城市地价不高，例如重庆，它又在山区，人又那么多，它的地价并不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。

还有容积率的问题，在这个论坛上我也讲了很多年，我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一，我们把容积率搞那么低，城市是好看了，但是住房稀缺了。

然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机，确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。

这里涉及的真正的是法律问题，是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障。

加上我们的居住问题，我们是个人租赁为主，还是企业租赁为主，怎么能够形成一种良好的市场机制，这里面有很多问题确实值得讨论。总之一大串的问题是供给侧的问题。

最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题，我们有大量的合理需求，今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年，房地产还有没有发展前途。

我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了，以前有住房需求，现在住房自有率已经这么高了，已经盖了那么多房子，怎么还会有需求?

你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，大家现在可能更多的是讲这个问题，这是改善性需求，这也不是刚性需求，刚性需求是指我家有了一个孩子，或者两个孩子，两口变四口了，我的房子要大一点，这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求。

农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。

这里再强调一下城市化的问题。从过去30多年城市化进程当中的人口迁移，主要进了大城市，这就是城市化带来的住房需求，它一样是合理需求。

大城市人的收入在提高，他要再换房子，他要改善居住条件。你说大家有没有房住?都有房住，所以这个不叫刚性需求，房价高他就不买了，他就不到那儿去了，这是他的合理住房需求。

投资需求也是合理的，投资需求在一定意义上也是合理的，只不过我们纯粹为了未来的房价飙升，跟住完全没有关系，他也不是为了租，那你可以说是不符合合理需求这个范畴。

但是我们想想这个市场，在城市化进程当中，在人口迁移过程当中，在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。在这个意义上，我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。

这里面的问题在于怎么形成一些长效机制，使得这些需求更多的是属于这种合理性需求，也就是住的需求，而不纯粹是炒的需求，那些人买了房于租也是住，不是自己住，他是为了别人住，也是合理的，他完全不住，放在那里等着升值的，从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。

房地产税之所以是一个长效机制，它同时是一个内在稳定器，其实是两个原因，大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交，而不是在地价当中一次性交出去，这是收入流的改变。

它为什么能减少投资需求呢?是因为这样的一种交税的办法，一次性的收这个税，因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供，都是需要成本的，你要为这个公共成本付费。

当你现在想这个问题的时候，现在征这个税的时候，往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的，土地的价格是要随着GDP不断增加的，其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费，你就低估了未来这个公共品的价值，等于给购房者让了一大块利，让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值，而不去做任何租赁的事情，这是一个重要的问题。

另外一点，房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的，无论如何，房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求，有的国家房地产税一出泡沫，他要交的房产税比自己的工资都多了，他一定要卖大房子，换小房子，增加市场供应，这是一个内在的稳定器。这一块就不多说了。

说一些具体的问题，一个是怎么实施房产税，这一块讨论了很多年，我把我的观点再说一下，我的建议是，借鉴中国改革的宝贵经验。

中国的宝贵经验是什么?新人新办法、老人老办法，双轨过渡，有一个过渡期，增量改革，这都是中国改革成功的经验。

新房新办法，20年过渡，老房子钱已经交过一轮了，他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征那个房产税，对那些老房子是合理的。

现在大家说的这些利益问题，什么灰色楼房的问题，什么送礼的问题，20年内你爱怎么解决就怎么解决，20年的时间慢慢解决，别让这个问题拖了房地产的后腿，别让历史包袱拖现在的后腿，过去的泡沫已经发生了，重要的是未来发生不发生泡沫，重要的是未来的房价，你不要管过去那些事情。

然后适当的有些减免，这个我跟过去的想法可能不太一样，以前我主张是根据人头减免，现在我主张根据房子的价值减免，你在控制每家只有一套房子减免的情况下，低价的房子减免比较合理，使低收入阶层的住房成本稍微低一点。

这样两大既得利益人群的权益得到了保护，第一是旧房子，第二是低价的房子适当减免。

然后借鉴国际的经验，不同的地方有不同的做法，包括我们的房产税究竟有多高，定在什么位置上，经常有人说房产税没什么用，我们试行了两个城市也没什么效果，你试那个豪宅0.1%、0.2%的税，它当然没有效果，天下没有不起作用的价格，只有不够高的价格。

全世界的房产税大概0.8%到2.8%之间，美国有的地方超过3%，但是多数都没有超过3%。根据不同的区域、不同的地方，不同的税种，英国都是实行累进税的，房子价值比较低的除了减免以外，房产税税率也比较低，价值越高的税率越高。

我从媒体上看到一个消息说，英国最高一等的房产税是17%，意思就是说你要买5000万英镑的豪宅，每年要交800万英镑的税，你得真是土豪，你得真是有钱，你才上得起这个税。

有人说要出台房产税就得估价房子的价值。当然是这样，全世界都是这样的。我母亲是学建筑的，解放前在上海做的工作就是给房子测量、估值，中国以前都有房产税的。

而中国的房产税估值现在是世界上最容易的，老拿这个问题说事是没有道理的。为什么最容易?我们城市里哪有几栋独特的房子?独特的房子得一栋一栋估值，我们一片小区大概的价格都知道，算算楼层、朝向就可以了，在中国给房子估值是最容易的一件事情。

房产税呼吁了十几年，我现在继续呼吁，要赶快实行房产税。

实行了房产税会不会暴跌?我认为不会，因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下，我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制，你就可以把这些东西都放开，当这些东西放开的时候，那个合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展。

所以为什么叫长效机制呢?长效机制就是为了能长治久安，就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行，我们要让市场机制真正良好地运行下去，我就讲这些，供大家参考。

(本文系作者在2017年博鳌房地产论坛上的发言）