近日，联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长许善达在公开场合表示，重庆、上海的房产税试点已经失败，且已经被本届财政部、建设部废弃。数据显示，房产税调控政策对房价作用似不明显。一时引发热议，许善达为何会这么说，对此搜狐财经对其进行了专访，在做出回应的同时，他还对当前的一线城市房价居高，三四线城市楼市降价的现象做了解释。此外作为原国税总局副局长，还对中国当前中国财税改革给出了自己的看法和希望，并为当前民资给出了两大投资建议。以下是访谈全文，全文经许善达先生亲自审阅，特此刊出，以飨读者！
楼市调控政策生变 此前政策有偏差
近期您在一个论坛上表示，财政部和住建部已弃用房产税，上海、重庆的房产税试点失败，您能具体谈一下吗？
许善达:
房地产政策开始步入正轨 此前政策有偏差
许善达：去年10月29号，政治局就“加快推进住房保障体系和供应体系建设”进行了集体学习，很多学者，包括一些部门的人，还有一些房地产开发商，新闻界人士，对这次会议都没有给予足够的关注。因此对于房地产政策的判断有一个非常重要的信息没有掌握。联办财经研究院完成了一篇研究报告对这次会议有一个判断：以这次学习会为标志，中国房地产政策开始在总体上步入正轨。研究院是经过非常深入的讨论，和很多人交换过意见，最后做出这个非常重大的判断。
什么是“步入正轨”呢？这次会议这样的提法，表明以前的房地产政策没有步入正轨，有着重大的偏差。两会上很多人反映总理报告里没有提加强房地产调控，抑制房价过快上涨等，认为这是一个一般性的变化，实则不然。当前整个房地产的政策有了战略上的调整。原来政策出发点都是抑制房价过快上涨，让房价回归合理水平，认为房价太高了应该降下来。所以采取的措施比如限购等都是在房价上做文章。住建部过去考核各地房价，现在住建部不考核房价，把房价考核指标取消了，这是一个根本性的政策调整。
楼市调控政策生变 住有所居是重点
政府十八届三中全会中提到要让市场发挥决定性作用，政府调控房地产发挥重要的作用，这两个问题怎么结合，这是一个非常大的问题。不过从去年10月份到现在差不多4、5个月的时间，实际上已经逐步完成了一个房地产政策的战略调整。现在政府关注的不是房价上涨百分之几，有没有涨太快。习近平总书记在学习会上讲，保障性住房是党和政府对人民的承诺，必须坚决的完成计划。这次李克强总理在政府工作报告和记者招待会上讲的，要关注低收入群体，解决他们的住房问题，这是政府的责任。这些都体现了政府的房地产政策战略从抑制房价转移到要帮助低收入的居民能够住有所居。
2012年人口普查结果，2010年中国城镇居民有1700万户，人均居住面积少于8平方米。此外，有数据显示，中国有2800万户住宅没有自来水，有5000多万户住宅厨房厕所不全，也就是有住房没有厕所，或者有厕所没有厨房等等，中国平均一户人口是3点几，所以5000万户住宅厕所、厨房不全，估计有1.6、1.7亿城镇居民住的是不具备基本居住条件的住房。上届政府已经启动并实施了保障性住房计划，但是完成进度不够理想。既有客观原因，也有主观原因。当前政府的职责按照习总书记指示，首先就应该是解决低收入居民群体怎么住到具备最基本居住条件的住房里，也就是说这1.6、1.7亿人的居住问题。现在整个房地产调控若干项政策都在逐步的调整，来实施以政治局学习会为代表的正轨的新战略，要是把这个战略抓住了，懂得了，就会知道为什么不考核房价了？为什么会出现这几个月房地产政策的一系列的变化。
房产税试点已被废弃 楼市现整体调整
我们判断习近平总书记房地产政策“步入正轨”不是就某一个具体政策或某一个领域而言，它是一个整体的调整。有些具体政策还要慢慢调，需要决策层包括下面有关部门来逐步将政治局正轨新战略落实到位。
许善达：
共有产权房完全符合现在中国国情
共有产权房。上海市在俞正声、韩正同志领导下，已经搞了好几年“共有产权房”了。实际上是和房产税试点同时搞的，虽然没有列入中央政府批准的“试点”，实际上，是中国房地产政策重要的试点之一，而且被实践证明是成功的试点。我国有一类居民被称之为“夹心层”，上海搞共有产权房就是解决夹心层的住房问题，上海定了一条线，家庭收入水平、资产，凡是在这个线下面都可以申请。共有产权房是什么概念？这个房子比如卖2万块钱，买房子政府给你出6000，你用70%的房价，可以买到一个100%房价的房子，但是那6000不是作为补贴给的，房产证上要说明你拥有这个房子70%的产权，政府拥有30%，这钱不给你，只不过是政府用这个钱帮助你买到这个房子，你能够居住，这是上海的共有产权房制度。
共有产权房五年之内不许卖，五年后如果你收入增加了要改善住房条件了，要卖，那30%政府要收回，如果这房子溢价了政府也要30%，相当于股权投资一样，如果你收入没改善要一直住着，政府这30%不收回，你就住着，就用70%的钱买到一个100%价格的房子，你只拥有这个房子70%的产权，这个政策解决了一大批人的居住问题。这是俞正声和韩正同志在研究上海房地产政策的时候做出的一个重要的决策，我认为这个也可以叫做一个试点，因为全国没有做，上海就做了，这个试点是完全符合现在中国整个国情，完全符合习近平总书记通过政治局学习会提出的房地产政策的新的战略方向。
上海、重庆房产税试点已被废弃 房地产政策现整体调整
根据习近平总书记的指示精神，李克强总理报告里要求各地对共有产权房进行探索，住宅建设部的领导同志已经发表了若干次讲话号召各地探索共有产权房。有关领导都讲要进行共有产权房探索，都不提要扩大上海、重庆房产税试点，这意味着目前上海、重庆房产税试点已经被废弃。
财政部新领导的讲话也改变了上任财政部领导设计的房产税试点的模式。上届财政部推出的是整个房地产税收政策都不动，增加一个居民住宅保有环节的税收。财政部新领导主张，要在减少交易环节房地产税收的条件下来增加保有环节的税。可以说，财政部新领导否定了上任领导的房产税试点模式。两个主要部门都否定了上海重庆试点。这个结论不是说别人说怎么样，而是这两个主管部门对房产税试点的方针改变了。原来每年两位部长都要讲积极推动扩大上海重庆房产税试点，现在都不讲了，财政部新领导和住宅建设部新领导不再提扩大房产税试点。我说的废弃就是这个概念。
一些学者以前年年都说要扩大试点，今年这些学者没有人说了。我几年前就说房产税不符合中国国情，现在几年的实践证明试点失败了，被政府主管部门废弃了。当时推动房产税试点的理由是房产税可以抑制房价，人们想到多付房产税买房子动力就弱一点了，就可以抑制房价。现在房地产政策的新战略根本就不以抑制房价为目标了，房产税试点的理由前提就不存在了。其实，根据习近平总书记的指示精神房地产政策已经实施了战略调整，废弃房产税试点只是现在决策层整个房地产战略调整中的一个部分。可能有些人对“失败”这个说法不大容易接受，其实没什么。在几十年经济体制改革中，试点失败的事例不少。总结失败经验为下一步改革提供参考也是试点的价值。
联办财经研究院对原来考核房价的指标持否定态度。我们认为这个指标不科学，信号严重失真，在某种程度上对政府、企业和居民还起了误导的作用。过去考核房价，现在不考核房价了。这个调整的深刻程度不亚于房产税试点由于失败而被废弃。我们判断习近平总书记房地产政策“步入正轨”不是就某一个具体政策或某一个领域而言，它是一个整体的调整。有些具体政策还要慢慢调，需要决策层包括下面有关部门来逐步将政治局正轨新战略落实到位。
据重庆市场方面人士表示，试点以来，重庆的房价确实受到了抑制，您怎么看待这一现象？
许善达:
他说的是高档房价，我们首先对房价指标否定，把高档房、普通房、中档房都混在一块，每个月卖多少面积卖多少钱一除，这个房价指标首先是不科学的，第二，我不知道重庆这个情况，按消息上说的，征房产税价格的房子销售的情况不好。反过来说了这对重庆是好事还是坏事？他卖的是高档的，不是普通房。普通房老百姓买不起那是坏事，我是一个普通居民你房子盖那么多我没钱买，那是坏事。高档房盖出来没钱买，不让人家买，这对当地是好事还是坏事？我认为政府只要解决了保障性住房，解决了共有产权房这个群体，高档房我主张房价越高越好，根本不要抑制，越高越好，只要能卖出去，买的人越多、越高，政府拿的税越多，然后拿这个钱去解决低收入人的住房问题。
搜狐财经：新加坡就是这种高档全部放开，市场拿钱补贴。
许善达：本来就应该这样，我们主张分成三类住房，保障性住房价格政府定，限价限购，比如说北京盖保障性住房不能让保定的人买，保定人要想买得找保定市长。这一类一定要限购，而且价格也是政府定，要不然租给你，要不然卖给你，反正都是价格很低，你开发商也不要想赚钱，政府可以免税，第二类叫共有产权房，北京叫自住普通住房。
北京房子数量有多少？北京市宣布2013年有2万套住房作为自住普通住房、共有产权房，今年拿5万套，北京市一年总量8、9万套。2014年9万套住房政府拿出5万套来解决低中收入群体住房问题，这个价格政府一定有控制，70%买房人出，30%政府出，实际上相当于对买房人来说房价已经降下来了，在市场上他卖2万，你买1.4万，当然买的人是有条件的，这是政府的职责。
第三类，高端住房人群。政府没必要帮助那些有2000万买一个别墅的人，帮他们把房价从2000万压到1500万，政府有这个职责吗？有这个必要吗？对于这一类住房为什么还要限购限价，就应该放开，谁买都行，你有钱就行，你有钱价格卖的高政府多收税，多收税拿这些钱补偿低收入解决住房问题。
这三类的分法就是把现在保障性住房和现在说的共有产权房，再加上一个完全由市场放开高档房，这个把它分清楚。政府和市场对三类住房有不同的职责，对每一类住房，市场扮演什么角色，政府扮演什么角色都把它分清楚。所以十八大以来，房地产政策的战略调整不仅仅是房产税试点，房产税试点只是其中一小部分。房地产政策的战略调整的内涵可以写出来7、8项变化，在这么多项变化里面房产税试点只是其中一小部分，最重要的变化还不在这儿，保障性住房计划坚决要完成，大力推动共有产权房，象北京这么大的比重，这个调整对于整个房地产政策的影响远远超过废弃房产税试点的影响，真正的战略调整不在这些地方。
之前房产税征收是针对投机性，这些解决自住型需求的这种房子，怎么应对投机性呢？
许善达：
政府应量力而行地进行共有产权房试点
搜狐财经：刚才你提到共有产权房，如果要全国试点不一定每个地方都像上海有财力。怎么解决钱的问题呢？
许善达：我们认为地方政府推动共有产权房有几个有弹性的地方：第一，标准，享受共有产权房的标准是各地定的，如果财力雄厚，标准可以定的高一点，纳入这个范围人数可以多一点。拿北京来讲，目前有20多万人已经具备了北京市规定申请共有产权房的标准，这个标准是政府定的。第二，政府产权的比重，比重是20%、30%、40%或者15%，也是政府定的，财力雄厚比重可以定高一点，财力不行比重可以定低一点，所以共有产权房跟保障性住房在这方面是有共性的，规模、享受标准、完成时间都和当地的财政资源是有关联的。同时上级财政对下级财政有责任补贴，特别是保障性住房是有补贴的，中央财政给补贴，省里也给一些市里补贴，有些市里给县里补贴，上级财政对下级对保障性住房是有补贴的。共有产权房没有补贴。现在保障性住房的计划原来定的是3600万套，可能还要追加1000万套，我刚才说基本住房条件满足不了的家庭可能不止3600万户，可能还要多，咱们普查是5000万户。
房地产发生泡沫的经济体都征房产税
搜狐财经：之前房产税征收是针对投机性，这些解决自住型需求的这种房子，怎么应对投机性呢？
许善达：所谓投机型的，或者投资投机，在经济学是分不开。消费不能赚钱，要想抑制投资或投机赚钱不是没有办法，在销售环节征收消费税是最好的办法，为什么呢？因为投机性或者投资性的买房子，在持有房子的时候赚不着钱，相反你有成本，你得拿钱去买这是第一。第二，房子你买了，今年不卖，明年不卖，房子你要维修，房子不维修房子就坏掉了，没有人气的房子很快设备就坏了，你房子就得有人住，同时还有物业费，所以在没有卖出去的时候，只有成本支出而没有实际的收入。说房价涨了，旁边院里头小区原来买3万，现在变成3.5万，房子增值了，这个增值是虚拟增值，只有把它卖出去才是现实增值，在虚拟增值的时候，仍然是有成本付出的。所以我主张对房地产投资行为、投机行为，政府是要抑制的，抑制最好的方法是在交易环节征收一个消费税。
我讲一个资料，胡祖六和哈继铭，他们曾经在世界银行国际货币基金组织工作过，了解全世界100多个国家有关住房房地产的资料。他们的研究结论是房地产发生泡沫的经济体，都是有房产税的，而且房产税收的还不低，就是说房产税不能抑制房地产泡沫，抑制泡沫的手段只有销售环节的税收。所以对于住房一方面要解决居民的基本需求，另一方面对于高档房不限购也不限价，对于房地产投机行为政府有一定抑制职责，但抑制最好的办法就是销售环节、交易环节征收消费税，而不是保有环节征收房产税。
房产税模式不符合中国国情
搜狐财经：有一种观点说上海的试点只是针对增量的住房进行限制的环节，没有针对存量环节限制，您怎么看待这个？
许善达：我认为不管什么住房，模式就是现有房地产税收政策不变增加一个税，这种模式我认为不符合中国的国情。现在财政部和建设部没有对上海重庆不同的房产税方案作选择。不管存量房、增量房，上海、重庆试点方案这个区别是一个非常小的区别，根本的模式已经被废弃了，不管你怎么设计这个具体小的东西，增量多少、存量多少，算法也很复杂的，差别没有意义。
最近有观点说三四线降价潮蔓延到一线城市，一线城市房价也出现下跌，但很多开发商都说这是无稽之谈在扰乱市场，并表示市场表现很稳定，这两个观点您认为哪个最接近真实的市场？
许善达:
现在很多人分析房地产泡沫时用一个指标叫房价收入比，房价收入比高有泡沫，房价收入比低说明没有泡沫，他们还有很多人比较纽约房价收入比多少、东京多少、香港多少、新加坡多少、纽约多少、伦敦多少、莫斯科多少，他们就分析这个。以这个作为理由，中国房价收入比已经很高了，据一些学者说全世界排第三，低于纽约，几个大城市排第三，这个泡沫已经很多了。
中国房价从需求上看，有两个不同于其他国家的特点。第一，在这个市场经济比较发达的国家，家庭的法律关系和财产关系都非常清楚，一个孩子要是工作了，他要住房他要自己去想法解决，中国年轻人要结婚，要买房子，靠小两口太难了。中国的传统是两边父亲、母亲，甚至兄弟姐妹都要来帮助结婚的人组成一个家买到一个房子。我在农村生活了十年，农村成家的概念是什么？一个家庭有几个男孩子，女孩子嫁给别人就不说了，男孩子说成家有两个标志，第一个要娶一个媳妇，第二个，有一个房子，有钱的人房子盖的大，盖的质量好，没钱的人房子盖的小，盖的质量差。东北那时候条件好的买到玻璃窗户，没有钱就是塑料布，这样也得盖一个房子，而这个房子绝不是说要结婚的人自己去想法筹钱去盖。父亲、母亲、兄弟都帮，甚至他的叔叔、大爷都想法把这个房子盖起来，不管好坏得盖起来，盖完了再把媳妇娶进来，这个家算成了。中国家字意思的就是一定有一个房子，这种文化在中国和市场经济国家相比那差的是非常大的。所以用房价收入比这个指标来衡量需求，一定是和事实不符的。中国住房所谓有效需求，就是你的钱从哪儿来，不是完全靠结婚这两个人的钱来买房子。所以分析房价收入比，就很难用这个指标跟市场经济发达国家那种去比。
中国的财税体制导致了一线城市需求居高不下
第二，中国的财税制度决定了政府收入都是往上级集中的，比如说一个省，省会城市肯定比非省会城市的钱要多，非省会城市的市一定比县的钱要多，因此提供的公共服务，学校、医院，包括博物馆这种公共服务的水平也不一样，越大城市公共服务水平越高，越往小城市走公共服务水平越低。一个人有几个亿住在一个村里，他小孩也上不了好学校，想看病也没有好医生。但是在中国，因为市场经济发展人们挣钱了，谁都希望享受更好的公共服务，要是没有钱那没办法，现在在农村还有很多困难户，难道他就不想享受到公共服务？但是有钱有条件就要到比自己居住地更好的地方去买一个房子，即使变不成那儿的居民，户口现在不能解决，但是买了房子也能部分享受更好的公共服务，至少看病不会说没有户口不给看病。所以有很多服务取决于户口。
但也有一部分服务跟户口无关，看居住地。因此中国形成一个什么趋势呢？人们收入增长，只要有条件一定要用多余的钱去一个更好的城市买住房，通过买住房来享受更好公共服务，可能跟当地居民比不一定享受那么多，至少比原来地方多，这个是中国现在整个体制决定的。北京有多少好中学、上海有多少好中学，其他地方有这么多好中学吗？小学、大学这种资源得有多少？
但是在国外，就同一个现象来比较，国外很多跨国公司，大公司比如大众汽车公司，他的总部在哪儿呢？在一个镇上，不在波恩、不在柏林、不在法兰克福，就在一个镇上，这么大世界级水平的公司，总部的人都是有钱人，他就在一个镇上。可口可乐，在乔治亚州亚特兰大，也在一个镇上，我去看了，我都不相信，他们邀请我们去参观可口可乐总部，我说咱们去看看，开着车走到一个镇说这就是总部，我说总部怎么在这儿，我以为总部在一个大城市一个大楼，就在这儿也有大楼。为什么？因为他们的体制，他们公共服务提供的水平比较的平均，他们的财政体制、税收体制规定你不能把别人收入拿到你这儿，所以公共服务均等化水平比较高。
美国底特律是汽车城，过去西雅图有微软，微软怎么不搬到华盛顿，中国有一个微软不是北京、上海，要么就是广州，要么就是深圳。中国能有像微软这样的公司全世界500强某一个公司，总公司设在保定，肯定不行。这是因为中国目前的财政税收制度导致的，我们提供的公共服务框架不一致，就使得中国的住房问题产生了这么一个趋势，这个趋势在市场经济国家是比较小的，也不能说没有，但在中国这个趋势非常强。公司做大就从小地方往大地方搬，最后大的搬到北京、上海，公司搬了人就得搬。西气东输的公司从新疆把天然气运到上海，它的总部为什么不设在郑州，怎么不设在甘肃，怎么不设在银川？同样，人收入多了也要在大城市买房子，甚至公司不搬，人也在大城市买房子把家搬过去。
根据中国这个趋势来分析房价，只要把部分限购政策取消，维持对保障性住房限购，维持对共有产权房控购。控够跟限购不一样，没有户口限制，北京市规定工作5年交税、交社保就可以享受共有产权房政策，比保障性住房放宽了，不是户籍限购的概念。其余的放开购买，放开价格。随着经济发展很多人经商挣钱，他就到好地方来买房子，这个趋势在中国的财税体制没有改变，没有显著提高公共服务均等化水平之前，这个趋势是不可能有变化的。
现在三线城市、四线城市，笼统的说谁都无法判断，说三线城市怎么样，四线城市怎么样笼统的说不行，要一个地方一个地方调查，因为各地供求关系差别太大。
许善达：
因此这里就有一个问题，据统计显示，北京市在限购以前，外地人购买的房子45%，限购之后只有15%，因为有一部分不限购，换句话说因为限购政策北京市抑制了将近30%外地人购买房子的需求，如果像刚才说的把保障性住房限购，共有产权房控购，剩下放开，肯定还有一些外地人购买的需求要进入北京，所以每一个城市比如说一个省会城市，一定有一些人钱多了以后要离开，到北京、上海等一线城市，但也一定有一些下面某个市、某个县的人挣钱挣多了，到省会城市去。所以每一个城市都有一个人的移动问题，有钱人移出去到更好的地方，而比原来差的地方的人收入高了就移到你这个地方来。整个居民往上搬家，住宅移动迁移这个趋势是在中国整个体制下形成的。
各地供求不同 不能笼统判断三四线房价
山西小煤矿矿主到北京买房子，很多小煤窑就是村里的人，他有了钱太原的房子都不买，就要到北京来买，因为他的钱已经足够在北京买一个好房子，让他的孩子能在北京上学，老人在北京看病。当然他到北京买房子，说明他原来地方房子就不要了，他原来可能在那个县里发财了，他的家庭成员可能住到北京来了，但矿还在山西。所以任何一个地方看它房价会怎么变，得看他的需求和供给，这是市场决定的。
供给是什么？现在有多少房子正在盖，或者盖好还没有卖出去，现存待售房和正在盖以及马上要完工的，这个房子供给量有多大，各个城市不一样，有的城市数很大，有的城市数很小。看需求就看那个地方人均收入有多少，然后有多少人钱挣多了还要走。比如一个市，周围很多县，那些县里有多少人收入高的人要搬到市里来，他一定是有人出去，有人进来，这个市要好好分析，这就是住宅需求，走的人等于是减少需求，来的人增加需求。有的人走了，他的住房不一定就卖掉，有一部分卖，有一部分不卖，还留着继续做生意，所以从供给需求上分析，现在无法判断某一个具体城市的房价高、低，需要做一个个案的调查，笼统的说三线城市一定怎么样，四线城市一定怎么样，是说不清楚的。
鄂尔多斯那几年我去过一回，盖了很多房子，当时鄂尔多斯煤矿，煤的需求很强，做生意去的人很多，政府也收钱，也盖了很多房子，盖了很多房子以后现在煤价没有那么好了，现在城市不愿意烧煤，愿意烧天然气，愿意用电，这么一变，煤炭生意不好，本来做的生意不做了，不做生意买房子就少了，当时盖多了，有效需求少了，房价就掉下来了。掉下来以后还是供需问题，鄂尔多斯市长在两会上说，三年不再批住宅用地，也就是说除了现在的房子和正在建的房子，盖好以后三年之内不给地了，也就是说四年、五年之内没有新房子，要是经济发展个人需要改善就现有的房子，政府就通过资源的配置缩小一点供给，因为供给多了，需求少了，房价就掉下来了，他把供给缩小，随着经济发展需求会慢慢增长，过一段时间就会回复供给和需求的平衡。
现在三线城市、四线城市，笼统的说谁都无法判断，说三线城市怎么样，四线城市怎么样笼统的说不行，要一个地方一个地方调查，因为各地供求关系差别太大。有的城市你看他小，可能宜居。有的城市大，不一定宜居。比如太原，太原是省会城市，但公共服务水平不如北京，那些小煤矿主没钱没办法，有了钱他还是想到北京，三亚有多少人买房子？三亚的房子很多都卖给东北人了，他钱多了，东北那么冷，哈尔滨不行，要到三亚买房子，所以需求和供给，每个地方都有每个地方特殊的因素。一概而论说三线怎么样，四线怎么样，很难说的清楚。
有人说中国房地产泡沫很严重，很快要破裂，我觉得某些城市会出现这个问题，但是全局性的我认为不会。
许善达:
北京住房市场不会出现崩盘情况
我们的看法是，如果政策调整了，比如保障性住房政府多少套要完成，鄂尔多斯市长说，准备政府出钱从现有房子收购一部分房子作为保障性住房，这等于也是政府提供的需求，低收入老百姓是没钱的，政府拿出一部分财政资源提供需求。中国的需求除了本家庭夫妻挣钱外，家庭成员出钱帮助，政府提供的资源都是需求的一部分。包括共有财产权，那30%也是钱，得给开发商交钱，政府就得把钱拿出来交给人家，政府这个钱就不能干别的用了。
如果像北京这样的城市，政府拿这么多资源，北京的房价能怎么样呢？剩下的房子，高档房的供给会比以前少，北京那么多保障性住房，加上那么多共有产权房，剩下的房才是比较高档的房，那种房子的供给、土地、规划等等肯定比以前要减少，从需求上看，现在是因为限购，如果放开限购，我认为像北京这样的地方，第一，要把保障性住房和自住房都落实了，不要今年搞了五万套，明年变成一万套，如果每年坚持这么一个比例，假设剩下三万套放开，同时取消限购，我认为北京住房整个市场不会出现一些人说的崩盘。
政府行为对房地产市场的发展起的作用最大
我认为中国房地产市场里，政府的行为对于房地产市场的健康发展起的作用是很大的。据媒体报道，最近宁波有一个房地产公司倒闭了，如果仔细调查可以看到他倒闭的原因。他买了一块地盖房子，最近资金链断裂了，因为政府卖地又卖了好几块，其中有一块第跟他那一块离的不远，因为可能卖地卖多了，新卖的地价钱降下来了，他那块地一平方米是8000块钱，新卖的地是4000块钱，这一下子他原来设计的这8000块钱一平方米的楼面价，算多少钱，盖多少房子，房价是多少，本来运行是没有问题，结果旁边的地价一下子降到了4000块钱，他原来设计的房价上不去了，他到银行抵押这个土地的资产也缩水了，因为人家4000块钱一平方米，同样盖房子，人家房价肯定比你8000块钱一平方米低，所以他原来计划的房价是按8000块钱计划的，他觉得没有问题。现在土地变成了4000块钱以后，他原来计划的房价就上不去了，可是抵押贷款，银行说他资产缩水了，得赶紧给我还，要不然到时候房价一跌卖不出去，拿什么还？
这就说明整个市场里政府的行为对这个市场影响是很大的，不知道宁波怎么就卖一平方米4000块钱的这块地。一下子把原来8000块钱一块地的整个商业模式打破了。这个案例说明一个问题，政府的作用，包括规划、土地，什么时候卖，卖多大面积，要不要有一个底价等等这些因素，对房地产市场都有很大的影响。
某些城市楼市泡沫或破裂 但全局破裂可能性小
三四线城市，我认为有的城市房地产市场很好，也会有的城市像温州、鄂尔多斯这样供给已经很大了，需求由于现在整个经济在下行，增长率在下降，可能有的地方企业经营情况不好，居民收入不涨，这个需求就受到限制了。如果整个那个地方都经济发展不快，外来的需求也不多，需求弱了可能就会产生问题。但是我认为北京、上海这样的大城市，限购一直是最主要影响需求的因素。如果取消限购，政府又能把保障性住房、共有产权房这个规划做好，剩下的房子取消限购，我认为刚才在那个模式下没什么大问题。有人说中国房地产泡沫很严重，很快要破裂，我觉得某些城市会出现这个问题，但是全局性的我认为不会。
搜狐财经：您觉得房地产市场里哪些城市的风险比较大？
许善达：我没分析过，我没有对那些具体城市做过调研，没有证据不能说。但是我想如果一个企业，或者一个个人比如要买房子，得好好把当地的情况分析一下。要是住房消费没办法，必须在这儿生活，必须得买一个房子，贵也得买，便宜也得买，那是没有多少选择余地。如果真有钱要投资赚钱，就需要把刚才那些因素好好分析，在什么地方买，它的供给、需求，未来的需求，现在供给量，将来的规划，都得有一个研究。作为开发商来说，假如北京开发商到外地要搞楼盘，这些因素都得理清楚才行，要不然像刚才说宁波的企业，这边一平方米8000块钱把土地买下来，还没盖完，旁边的低价一平方米4000块钱了，这就不行，这些东西必须得有很全面，详细的分析才能下最后的决心。
今年经济下行的压力比较大，财税方面对经济下行有什么支持措施吗？
许善达：
今年要继续推进营改增 但没说哪个行业
搜狐财经：今年经济下行的压力比较大，财税方面对经济下行有什么支持措施吗？
许善达：我认为现在有一件事情政府还要再加大力度。去年政府宣布了营业税改增值税，一开始宣布三个行业，一个是建筑安装；还有一个电信；另有一个是铁路，铁路是个补充的，因为交通都改完了，空中、陆路、水路、管道都改完了，铁路为什么没改，是因为铁道部没改，不能让铁道部变成增值税纳税人，等铁道部改成铁路总公司，铁路就一定要改。新的就是电信和建筑安装。
但到了去年七八月份，建筑安装行业营改增又不改了，只搞电信和铁路。到了12月份电信业没搞，只搞了邮政，就是邮政和铁路。当时年初提的三个领域，最后只完成了一个半，而且这一个半相对来说还比较小，建筑安装大，电信也比邮政大，所以相当于一开始计划三个只完成的一个半，而且还是比较小的一个半。
今年电信业营改增已经定下来了，就看几月份了，因为铁路和邮政是1月1日，电信没定是4月1日还是5月1日，总之是一定要做的，但是推迟了。因为现在减税措施最大就是营改增，营改增推进的慢了，减税的速度就会下降。去年宣布了营改增减税要上千亿，实际上减了1400亿，这个规模是从来没有过的，但是今年只说要继续推进营改增，没说哪个行业。
还有没有新的行业，这一次会上就没说。一些企业对于这点有些失望，现在减税就看营改增，如果营改增不减了或者减的慢了，减税的规模就会缩小，时间就会推迟，作为企业，自然希望减税措施的速度能够快一点，步伐能够大一点，所以这一次减税是最重要的。上海2012年数字，300亿营改增减了120亿，减了40%，增值税纳税人增加抵扣，增加抵扣120亿。减税的比重是相当大的。但是今年只说要继续推进，现在还没有做出具体决策，希望能够早点出台，稍微减的多一点，这次整个财税改革里，营改增是很重要的一块，但现在没有定新的行业，希望赶快能够定，越早越好，减的越大越好，企业希望税收少一点，营业环境好一点。今年经济往下行，企业方面减税的期望值更大一些。所以一方面政府面临经济下行，可能财政收入增长也受影响，另一方面企业还希望多减税，否则企业面临的情况也会困难。这种两难的局面需要政治智慧来解决。
希望对小微企业减税能快点实施 减的多一点
这一次会上提出要对小微企业继续减税，这非常重要。这种减税的数额不大但受益户和人口数很大。当然如果只有小微企业减税，减不到一千多亿，去年的1400亿是有营改增的减税，还有原来增值税增加抵扣的减税。小微企业或者个体户他们的税收负担轻一点，能够安居乐业。今年整体经济形势是下行的，小微企业是服务于大企业，不可能自己形成一个产业链，小企业所有都是自己干，只是小企业都是附属于大企业、大的产业链上，多给小企业减税，大企业也会受益。
我希望这个决策能够早点出台，国务院李克强总理已经讲了，所以小微企业减税这件事肯定能够实现。我希望小微企业减税能快点实施，减的能多一点。
今年还有一个好的信息，即决定再发了一万多亿的国债，保持2.1国债占GDP比重。政府多一点财政资源，政府一些其他开支省下的钱也可以用于此。再加上国有企业要发展成混合所有制，发展混合所有制，至少有一部分国有企业的股份会让民营企业参与进去，而由此置换出来的也是钱，政府也可以用这部分钱来支持。
当然，政府的财政收入用途不止一样。今年政府对实体企业减税的政策若能尽早出台，力度大一些，就会对经济下行环境下保证经济稳定，保证就业，保证居民安居乐业就有好处。如果经济下行，企业也已经很困难了，这时政策再调整的慢，调整的力度太小，可能企业面临的困难就更多一点。
您刚刚提到混合所有制经济，两会上有消息称会对民资放开七大领域，您之前也说过民营企业不要乱入，要谨慎一点，你觉得对于民营企业来讲怎么甄别这些机会？
许善达:
我觉得一般央企有几千亿的规模，一般的民营企业在央企里要是说投资，只能是财务投资，将没有决策能力，因为投入的钱太少了。央企都是几千亿，民营企业能有多少钱？所以投了资也是财务投资，并不能影响央企的决策。现在很多央企上市了，上市以后也有很多私人股份和别的企业的股份，那些股份都太小，开董事会、股东会作重要决策跟小股东都没有关系，你买了股票影响这个公司决策吗？
如果一个民营企业真的想从事投资，决策上想扮演一个角色，我觉得投资央企可能是挺不容易的，相对而言我认为有两类投资机会，一个是现在地方融资平台，地方融资平台审计署审计将近20万亿，20万亿融资，他的还本付息是有时间的，可能会有一部分项目到时候还本付息有困难，有困难的情况下有很多办法来解决，比如到银行展期，原来借10亿，现在这个项目干完了不够了，到期还不上，再借8亿，把旧的先还上，已经还你2亿，还有8亿，等于展期，这是一种办法解决。
当然还有办法就是注入新资源，钱不够用其他资源投入。还有一种办法就是卖掉一些资产。如果展期不行，本身企业项目经营又还不上，又没有新资源注入，那就只有卖资产了。这里我认为有一些好项目，比如有很多地方所谓融资平台就是高速公路修路，这个我觉得在中国是不错的。如果哪个城市说高速公路钱还不上银行欠债了，要卖这个股份，民资可以买这样一些项目，民营企业，第一，你资金的量还是有一定实力的，加上买了以后你管理也能管好，这个项目本身也不错，融资平台这是一类。
还有一类，这是国有企业改革讲的，过去叫管人、管事、管资产。什么叫管人，干部我管。管事，决策我来批。管资产，考核资产增值了没有，每年考核资产得保值增值。现在叫管资本了，管资本和管资产有什么区别？资产是实物形态，资本是货币形态，比如政府要搞保障性住房，但是钱不够，把高速公路卖了，卖了高速公路有钱了，政府提供30%房价帮助居民买房子。这样在政府原来的资产是高速公路，现在资产变成个人居住的30%产权的住房，但是从资本上说没变化。高速公路10亿，投到老百姓住房的产权也是10亿，资本还是10亿，没有造成什么损失，但是资产变化了，实物形态变化了，这一次已经讲了要管资本，这样就有很多地方国有企业的管理上会出现一些调整。
举个例子，上海把上海家化集团，就是生产家用电器、洗衣机、日化等的企业，原来他是国企，国资委管的，全卖了。刚才我说的情况是企业资不抵债还不上钱了才卖，上海卖家化集团不是因为这个集团经营有困难，而是把好资产卖了，卖了拿着钱搞大飞机，搞集成电路，上海认为政府可以不管市场的电视、洗衣机、化妆品，大飞机得弄，集成电路得弄，就是他需要资金干别的事，这样的话民营企业就买可能会买到一些很好的项目。民营企业通过混合所有制进入国企是有投资领域的，相比这两个比较容易成功。大的央企太大，你所谓投资也就是个财务投资，人家投进去给你多少股份，人家经营一年下来分红，想参与决策是很难的。真有那么多钱的民营企业也不买央企了，自己办一个就完了。比如联想，联想买了美国IBM的PC花了多少亿美金，他现在又要买摩托罗拉，他有钱，但是要买有助于集团发展的资产。咱们假设他拿钱买工商银行多少股份，对联想发展有什么好处？
搜狐财经：我前几天采访上海复兴集团，郭广昌讲混合所有制，你让我们进去投现金又不给我们足够的股份，我们不能够采取经营决策，有什么意义？因为他本人公司也是搞投资的，他觉得有这样的实力，他真有这样的想法在国企和央企里争取到一些经营权，也不排除这样的情况。
许善达：这都是个案，不能笼统的说要买这个，要买那个，有多少钱，选择购买对象，但是现在看政府制度上要宽松，把这个市场打开，这个方向是没有问题的，但是具体还得一个企业一个企业的分析，有多少钱，买什么东西，跟现在资源怎么优化配置。
最近全国不动产统一登记条例出台了，要推行住宅信息全国联网，以前媒体上认为这个问题有利于抑制房价，您刚才也说了像中央的思路和政策改变了，不提房价的事情。在这种情况下全国进展信息联网，您觉得对房地产市场会有什么影响？
许善达：
今年要继续推进营改增 但没说哪个行业
搜狐财经：新型城镇化规划刚刚发布了，说重点在三四线城市，之前国家、企业、个人三部分分摊，从现在的情况看，比如地方财权、事权分配的情况下，您觉得有没有可做的空间来支持三四线政府的钱？
央地事权划分非常困难 解决起来不那么容易
许善达：三四线城市很多，笼统的说法很难说的准确。总的来看，从中央财政跟地方财政的关系来看，大概在支出里中央占了15%，地方占了85%。收入地方大概是50%多，换句话说现在地方对于中央的依赖程度是挺高的，因为地方要花0.85元，但是只有0.5元，有0.3元要等中央给地方。现在总理报告讲要研究中央与地方的事权划分，把一部分支出责任划给中央。这个原来提了很多建议，比如说社保，社保应该全国统筹，如果全国统筹中央支出比重就大了，现在是分省统筹，所以中央和地方的支出责任有很多可以变的。这个事特别复杂，支出责任往上收，钱往下放，这里有很多问题是非常困难的，解决起来不是那么容易。
中央与地方的关系还涉及到中央各个部门的关系，所以他有的钱是财政部往下拨，有的钱不是财政部拨，财政部要拨到教育部、科技部，教育部、科技部再往下拨，所以中央给地方拨不光是由财政一个口，还有很多口也拨。要减少这部分，财政部分拨的钱要少，各部门拨的钱都会少，这个事情是一个非常复杂的大问题，这一次总理报告里也讲了很多，需要我们好好的研究。
不动产登记制度不会对房价有重大影响
搜狐财经：最近全国不动产统一登记条例出台了，要推行住宅信息全国联网，以前媒体上认为这个问题有利于抑制房价，您刚才也说了像中央的思路和政策改变了，不提房价的事情。在这种情况下全国进展信息联网，您觉得对房地产市场会有什么影响？
许善达：我觉得这件事做是没有问题的，当然应该做，作为政府管理来说这是一件好事。当然也不是一早说就做完的。可能原来还有很多部门分管，最后定了国土资源部统一来管，我觉得这个事对国家来说是非常有价值的一件事。
搜狐财经：媒体的说法是这个很难进行下去。
许善达：我认为不难，其实上海已经做完了，上海已经有这个系统了。当然，这也有国土资源部怎么统一设计的问题，我觉得这是个好事，这个政府应该做。
搜狐财经：有消息称可能会逼一部分人卖房。有一些二套房也开始降价甩卖，就是官员他不出面，委托一些中介。
许善达：会有这个问题，但没有很多人想象的那么大作用。会比很多人期望的要小，因为上海已经搞了，上海搞了这个制度以后，上海二套房市场又有多大的供应量出来，也没多少。有是肯定有这个因素，但是我觉得没有很多人想象的那么大。
搜狐财经：最近看中介卖房页面上，这套房子业主是当官的，价钱好商量。
许善达：这个就很难说了，也许是商家销售策略。我们报告的结论是，税收和不动产登记制度，至少不会对2014年房价有重大影响，这是我们这个报告。
现在很多关于遗产税的热议，您支持遗产税的政策吗？
许善达:
我认为中国不必搞遗产税，而且这和房地产税不一样，房地产税很多国家在搞，遗产税整个的趋势，很多经济体都在取消，香港也取消了，新加坡也取消了，美国布什总统那时候也定的还要减，一年减20%，为什么，现在全球化以后，各个经济体他要争夺人，特别是要争夺有钱的人，希望到他的领域买资产，消费，投资，都希望这样。这样的人越多对经济体越好。
现在为什么香港不征了，为什么新加坡不征了，他觉得我要征别人不征，那谁还到我这儿来？所以这叫为渊驱鱼、为丛驱雀，能收几个钱？这种制度在经济封闭的情况下有效果。现在都开放了，还没征，人都走了，钱都走了，现在资产变现很容易，比如有企业，我把企业公司卖掉，股份卖掉。我有房子，房子我可以卖掉，我有什么我都可以处理掉然后我走了，我到别的地买房子，到没有遗产税的地方去。
中国作为一个经济体，希望更多人到这儿来投资，来买资产，来消费，还是希望这些人都走了，把钱都拿走了，这是最简单的道理。这个制度要目的是调节收入分配不公，曾经发挥过很大作用，但是在全球化的情况下，一个经济体本身收遗产税，别人有收也有不收的情况，效果要大大的打折扣。我觉得中国这么穷，现在要说起来中国移民不少了。征遗产税是不符合中国国情的。
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